路線価 (2023) 京都府京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町19外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市下京区京都府京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番外
価格時点	2023 年
駅名	大宮駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 343万8,240 円
1平米当たり	1平米 104万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	10億3,000万 円 (713 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 479万3,700 円 1平米 145万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	10億4,000万 円 (713 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 482万6,760 円／坪 1平米 146万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に下京区及び隣接区における商業地域。需要者は店舗、事務所等を経営する事業者、収益目的の不動産会社やマンション業者等が中心となる。四条大宮交差点の至近で、京都市中心部や駅に近く、高容積率を使用できることから、近年ではマンション素地としての引き合いが強く、需要は旺盛な状態が継続している。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、事業採算性等によって異なり、把握しづらい状況となっている。 (2) 同一需給圏は中京区や下京区の幹線道路等沿いの高度利用が可能な商業地域である。需要者は大手法人、不動産会社、マンションデベロッパー等である。特に分譲マンション用地メイン市場は、中心部四条烏丸周辺地域の高値感から、その周辺の地域へと移行している。中心となる価格は、画地規模や利用形態により取引される価格帯はまちまちであり把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、分譲マンション開発による投資採算性を反映した価格で、想定要素を多く含むものの、マンション適地において有力な価格指標となる。よって、比準価格を重視して、開発法による価格にて検証を行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は要因の類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場の実態を反映しており規範性は高い。開発法による価格は分譲マンション用地の需要者の視点を具現した価格であり、想定要素は多いものの適切な数値を採用したものと判断する。よって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地の価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大宮駅南方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	215.7 坪 (713 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗ビルに小売店舗も混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市下京区京都府京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番外
標準地の範囲
東	45 m
西	30 m
南	55 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	四条大宮交差点の至近である。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観形成
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。駅や京都市中心部に近い立地により、選好性は高い。昨今では、特にマンション素地としての需要が強く、今後も同様の傾向が継続し、地価は上昇傾向と予測される。 (2)四条大宮交差点付近の事務所、店舗等が建ち並ぶ準高度商業地域。市内中心部のマンション素地需要は旺盛で、地価は中心部の高値感もみられるが、上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 489万2,880 円 1平米 148万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 495万9,000 円 1平米 150万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 489万2,880円 1平米 148万円
前年から次年への変動率 11.5 ％
2022年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 495万9,000円 1平米 150万円
前年から次年への変動率 12.3 ％
2019年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)下京区の人口は微増、高齢化率は京都府平均より低位である。商業地ではインバウンド需要回復も伺え、引き合いは増加している。 (2)新型コロナの影響が和らぎ、経済活動正常化の進展、個人消費や観光関連の改善等緩やかに持ち直している。企業設備投資は慎重姿勢が続く。
地域要因
(1)京都市中心部や駅に近い商業地域。店舗、オフィスに加えてマンション素地としての選好性も高く、需要は旺盛な状態が継続している。 (2)京都市中心部や駅に近い商業地域。店舗、オフィスに加えてマンション素地としての選好性も高く、需要は旺盛である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	240万8,008 円／平米 796万874 円／坪
推定価格 平米 坪	252万9,775 円／平米 836万3,436 円／坪
標準価格 平米 坪	158万2,098 円／平米 523万416 円／坪
査定価格 平米 坪	158万 円／平米 522万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	144万7,457 円／平米 478万5,293 円／坪
推定価格 平米 坪	151万3,922 円／平米 500万5,026 円／坪
標準価格 平米 坪	156万3,969 円／平米 517万482 円／坪
査定価格 平米 坪	156万 円／平米 515万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	141万4,384 円／平米 467万5,954 円／坪
推定価格 平米 坪	143万1,357 円／平米 473万2,066 円／坪
標準価格 平米 坪	144万4,356 円／平米 477万5,041 円／坪
査定価格 平米 坪	144万 円／平米 476万640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	396 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万4,329 円／平米 371万7,032 円／坪
推定価格 平米 坪	114万4,506 円／平米 378万3,737 円／坪
標準価格 平米 坪	143万2,423 円／平米 473万5,590 円／坪
査定価格 平米 坪	143万 円／平米 472万7,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市下京区大宮通四条下る四条大宮町１９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	120万7,316 円／平米 399万1,387 円／坪
推定価格 平米 坪	122万1,804 円／平米 403万9,284 円／坪
標準価格 平米 坪	137万9,011 円／平米 455万9,010 円／坪
査定価格 平米 坪	138万 円／平米 456万2,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情