土地路線価格
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路線価 (2023) 京都府京都市下京区寺町通松原下る植松町709-3外 坪・平米

2023
路 線 価
京都府 京都市下京区
京都府京都市下京区寺町通松原下る植松町709番3外 (京都下京)
  • 周辺状況: 商業地 (中層の事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域)
  • 京都河原町駅 から 590m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
357万480
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
108万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 京都府 京都市下京区京都府京都市下京区寺町通松原下る植松町709番3外
価格時点 2023
駅名 京都河原町駅 から 590m
路線価
1坪当たり 1坪 357万480
1平米当たり 1平米 108万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月13日
鑑定評価額 総額
2億5,500万
(170 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 495万9,000
1平米 150万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
2億5,500万
(170 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 495万9,000 円/坪
1平米 150万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は京都市中心部の繁華性の高い商業地域を中心とする圏域。需要者は市内の中小事業者が大半を占めるが、広域的に展開する事業者やマンション業者も見られる。市中心部に所在する希少性の高い商業地域であり、引き合いは強い。周辺における取引価格は規模によりまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(2) 同一需給圏は四条通を中心に広域的に形成される京都市の中心商業地である。幹線道路沿いに事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域で、需要者は事業を目的とする国内外の法人のほか、纏まった規模の土地にはマンションデベロッパーやホテル利用前提の法人投資家等も認められる。需要は強く、需給は逼迫し、地価は上昇傾向で推移している。取引価格は画地規模等により大きな幅があるため、市場の中心となる価格帯は把握し難い。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は繁華性の高い商業地域であり収益価格が重視されるべき地域である。しかしながら、収益価格の試算過程では多くの想定事項が介在すること及び土地価格に見合う賃料水準が必ずしも形成されていないこと等から、収益価格の信頼性は相対的にやや劣る。よって本件では実証的と認められる比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 同一需給圏内の類似地域等に所在する多数の取引事例を収集し得たことから比準価格の規範性は高い。収益価格は比準価格に比べ低位に試算されたが、複数の需要が競合する現在の売買市場を収支予測や利回り等において十分に反映できなかったためと思料され、相対的な信頼性は劣る。従って市場性を反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 京都河原町駅南方
距離 590 m
土地の状態
土地面積 51.4 坪 (170 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 700
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 不整形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗兼旅館
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 5F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中層の事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位 南東
道路幅員 21.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 沿道美観
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 700
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 京都市下京区京都府京都市下京区寺町通松原下る植松町709番3外
標準地の範囲
0 m
西 20 m
80 m
25 m
標準的使用
標準的使用 中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 17 m
面積 170 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 21.7m府道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 沿道美観
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 700
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 700
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。市中心部に位置する希少性の高い商業地域であり、今後の地価水準は堅調に推移するものと予測する。

(2)四条通南方の河原町通沿いに位置する商業地域で、特段の変動要因もないことから今後も現状を維持すると予測する。不動産供給が少ない一方で不動産需要が堅調であるため、地価水準は今後も上昇傾向であると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 8階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 512万4,300
1平米 155万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 512万4,300
1平米 155万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 512万4,300
1平米 155万
前年から次年への変動率 11.1 %
2022年
1坪 446万3,100
1平米 135万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 512万4,300
1平米 155万
前年から次年への変動率 11.1 %
2019年
1坪 446万3,100
1平米 135万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響が落着くなかで政府の観光振興策の効果もあり、京都の中心商業地の地価は回復傾向にある。

(2)長引くコロナ禍とウクライナ侵攻の影響から、先行きに不透明感は残しつつも、経済活動は着実に拡大しており、景気は改善傾向にある。

地域要因
(1)周辺での取引は堅調であり、価格水準の高い取引が目立つ。

(2)新型コロナによる行動制限緩和以降、国内観光者はコロナ禍以前に戻りつつあり、10月の水際対策緩和以降はインバウンドも徐々に回復傾向にある。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 23K1B
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市下京区
地域 京都府京都市下京区寺町通松原下る植松町709番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
123万4,706 円/平米
408万1,938 円/坪
推定価格 平米
138万8,358 円/平米
458万9,912 円/坪
標準価格 平米
134万7,920 円/平米
445万6,224 円/坪
査定価格 平米
135万 円/平米
446万3,100 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 21.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 沿道美観
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 23K1D
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市下京区
地域 京都府京都市下京区寺町通松原下る植松町709番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
172万618 円/平米
568万8,363 円/坪
推定価格 平米
174万1,265 円/平米
575万6,622 円/坪
標準価格 平米
174万1,265 円/平米
575万6,622 円/坪
査定価格 平米
174万 円/平米
575万2,440 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 沿道美観
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 23K1O
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市東山区
地域 京都府京都市下京区寺町通松原下る植松町709番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
111万7,283 円/平米
369万3,738 円/坪
推定価格 平米
132万7,595 円/平米
438万9,029 円/坪
標準価格 平米
163万9,006 円/平米
541万8,554 円/坪
査定価格 平米
164万 円/平米
542万1,840 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 50 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 23K1O
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市下京区
地域 京都府京都市下京区寺町通松原下る植松町709番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
100万389 円/平米
330万7,286 円/坪
推定価格 平米
102万2,398 円/平米
338万48 円/坪
標準価格 平米
158万213 円/平米
522万4,184 円/坪
査定価格 平米
158万 円/平米
522万3,480 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 27 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 23K1D
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市下京区
地域 京都府京都市下京区寺町通松原下る植松町709番3外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
102万5,823 円/平米
339万1,371 円/坪
推定価格 平米
104万2,236 円/平米
344万5,632 円/坪
標準価格 平米
163万6,163 円/平米
540万9,155 円/坪
査定価格 平米
164万 円/平米
542万1,840 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 50 m
舗装状況 舗装
道路の種類 府道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 3.4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 沿道美観
特別な事情
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