路線価 (2023) 京都府京都市下京区四条通新町東入月鉾町39-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市下京区京都府京都市下京区四条通新町東入月鉾町３９番１
価格時点	2023 年
駅名	四条駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 776万9,100 円
1平米当たり	1平米 235万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	9億4,500万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 952万1,280 円 1平米 288万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	9億4,500万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 952万1,280 円／坪 1平米 288万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、京都市内中心部における繁華性の比較的高い商業地域である。需要者の属性は、店舗、事務所の経営を目論む全国的な企業及び地元企業が中心となる。需給動向としては、位置的効用が高いため、市内中心部における底堅い不動産市場を背景に、潜在的な需要が認められるが、現時点では限定的である。取引自体が希少な上、取得者の業種・業態、規模等によりばらつきが見られるため、取引の中心となる価格帯については見い出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は四条通を中心に広域的に形成される京都市の中心商業地である。中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ四条烏丸交差点西側の商業地域で、需要者は事業を目的とする国内外の法人のほか、纏まった規模の土地にはホテル利用前提の法人投資家等も認められる。需要は強く、需給は逼迫し、地価は上昇傾向で推移している。取引価格は画地規模等により大きな幅があるため、市場の中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であり、近隣地域は収益性が重視される商業地域に存する。しかしながら、当該地域においては、直ちに収益性が価格に反映される状況にはなく、店舗兼事務所建設等、将来的な収益性の高まりが期待されるにとどまる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域等に所在する多数の取引事例を収集し得たことから比準価格の規範性は高い。収益価格は比準価格に比べ低位に試算されたが、複数の需要が競合する現在の売買市場を収支予測や利回り等において十分に反映できなかったためと思料され、相対的な信頼性は劣る。従って市場性を反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	四条駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	99.2 坪 (328 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市下京区京都府京都市下京区四条通新町東入月鉾町３９番１
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	55 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	四条通に面する。
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、四条烏丸交差点の西方に位置して、店舗や事務所が建ち並ぶ商業地域である。近隣地域に大きな変動要因は見られないが、円安・物価高及び観光産業の回復が不動産市況に与える影響に注視する必要がある。 (2)特段の変動要因はないが、烏丸通以西の四条通沿いでは新規出店やスーパーの開業等が相次ぎ、用途の多様性から不動産需要は幅広く強い。一方で、不動産供給は少ないため、地価水準は今後も上昇傾向であると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	９階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,008万3,300 円 1平米 305万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 991万8,000 円 1平米 300万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,008万3,300円 1平米 305万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 932万2,920円 1平米 282万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 991万8,000円 1平米 300万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 932万2,920円 1平米 282万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)インバウンドの増加に伴い店舗売上は回復の兆しが見られ、今後も回復が期待されている。但し、金融資本市場の変動等の影響を注視する必要がある。 (2)長引くコロナ禍とウクライナ侵攻の影響から、先行きに不透明感は残しつつも、経済活動は着実に拡大しており、景気は改善傾向にある。
地域要因
(1)京都市内中心部に位置するため、店舗、事務所等に対する潜在的な需要が認められるため、地価は上昇している。 (2)新型コロナによる行動制限緩和以降、国内観光者はコロナ禍以前に戻りつつあり、１０月の水際対策緩和以降はインバウンドも徐々に回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市下京区四条通新町東入月鉾町３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万1,291 円／平米 638万4,848 円／坪
推定価格 平米 坪	200万4,959 円／平米 662万8,394 円／坪
標準価格 平米 坪	293万1,227 円／平米 969万636 円／坪
査定価格 平米 坪	293万 円／平米 968万6,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区四条通新町東入月鉾町３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	211万2,825 円／平米 698万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	217万2,582 円／平米 718万2,556 円／坪
標準価格 平米 坪	279万9,719 円／平米 925万5,871 円／坪
査定価格 平米 坪	280万 円／平米 925万6,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区四条通新町東入月鉾町３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	180万2,632 円／平米 595万9,501 円／坪
推定価格 平米 坪	192万277 円／平米 634万8,436 円／坪
標準価格 平米 坪	304万3,228 円／平米 1,006万912 円／坪
査定価格 平米 坪	304万 円／平米 1,005万240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区四条通新町東入月鉾町３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	164万202 円／平米 542万2,508 円／坪
推定価格 平米 坪	168万9,408 円／平米 558万5,183 円／坪
標準価格 平米 坪	308万8,497 円／平米 1,021万571 円／坪
査定価格 平米 坪	309万 円／平米 1,021万5,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｅ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区四条通新町東入月鉾町３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	151万2,346 円／平米 499万9,816 円／坪
推定価格 平米 坪	152万5,957 円／平米 504万4,814 円／坪
標準価格 平米 坪	298万385 円／平米 985万3,153 円／坪
査定価格 平米 坪	298万 円／平米 985万1,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情