路線価 (2023) 京都府京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町734外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市下京区京都府京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町７３４番外
価格時点	2023 年
駅名	京都駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 1,355万4,600 円
1平米当たり	1平米 410万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (485 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,831万5,240 円 1平米 554万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (485 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,834万8,300 円／坪 1平米 555万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は京都駅、京都河原町駅、烏丸駅周辺等の京都市における代表的な高度商業地域の圏域。主たる需要者は、全国展開する大手企業、投資会社等であるものと認められる。供給が限定的であるため高値の取引も見られ、また画地規模も多様であることから、中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は中京区や下京区の高度商業地域及び繁華性の高い普通商業地域であるが、広域的な観点から大阪や神戸の高度商業地とも代替競争関係を有する。需要者は地元有力企業又は全国展開している大手企業や投資法人などがあげられる。希少性の高さと供給が少ないことから需要は旺盛である。画地規模や利用形態により取引される価格帯はまちまちであるため、中心となる価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当地域は、本来的には収益性が重要な取引指標となる高度商業地域である。ただ、当地域を含む同一需給圏内においては、今後の発展傾向を見据えた先行投資的な高値取引も多数見られることに鑑み、比準価格をやや重視しつつ、収益価格も十分斟酌し、かつ代表標準地価格との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場の実態を反映しており規範性は高い。収益価格は想定要素が多いものの、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。よって、市場の実態を反映する比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京都駅北方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	146.7 坪 (485 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	銀行兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市下京区京都府京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町７３４番外
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	京都駅前の商業地域
街路	２８ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ホテル、店舗の需要が、新型コロナの影響で落ち込んでいるが、中長期的には、京都市トップクラスの商業地域としての位置付けを維持していくものと考えられる。 (2)京都駅前の高度商業地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持・発展させていくものと予測する。京都駅周辺では再開発機運が高まっており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	地下１階付８階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,907万5,620 円 1平米 577万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,917万4,800 円 1平米 580万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,907万5,620円 1平米 577万円
前年から次年への変動率 8.2 ％
2022年	1坪 1,692万6,720円 1平米 512万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,917万4,800円 1平米 580万円
前年から次年への変動率 8.4 ％
2019年	1坪 1,692万6,720円 1平米 512万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍による経済活動停滞から、徐々に正常化する方向にあるが、変異型ウィルスによる感染再拡大等の懸念要因もある。 (2)下京区の人口は微減程度。高齢化率は府平均より低くマンションの増加で率も低下している。取引件数はやや減少している。
地域要因
(1)　コロナ禍の影響による観光客数の落ち込みから回復途上にあり、一層の回復が期待される。 (2)京都中央郵便局ほかを高層複合ビルに建て替える計画が公表されるなど、京都駅周辺の再開発機運が高まっており、当該地域の市場性は高まっている。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町７３４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	656万3,727 円／平米 2,169万9,681 円／坪
推定価格 平米 坪	659万6,546 円／平米 2,180万8,181 円／坪
標準価格 平米 坪	567万6,890 円／平米 1,876万7,798 円／坪
査定価格 平米 坪	568万 円／平米 1,877万8,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町７３４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	334万8,241 円／平米 1,106万9,285 円／坪
推定価格 平米 坪	336万8,330 円／平米 1,113万5,699 円／坪
標準価格 平米 坪	623万7,648 円／平米 2,062万1,664 円／坪
査定価格 平米 坪	624万 円／平米 2,062万9,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町７３４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	299万284 円／平米 988万5,879 円／坪
推定価格 平米 坪	302万6,167 円／平米 1,000万4,508 円／坪
標準価格 平米 坪	579万7,255 円／平米 1,916万5,725 円／坪
査定価格 平米 坪	580万 円／平米 1,917万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町７３４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	374万8,639 円／平米 1,239万3,001 円／坪
推定価格 平米 坪	369万408 円／平米 1,220万489 円／坪
標準価格 平米 坪	621万2,808 円／平米 2,053万9,543 円／坪
査定価格 平米 坪	621万 円／平米 2,053万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町７３４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	240万8,008 円／平米 796万874 円／坪
推定価格 平米 坪	252万9,775 円／平米 836万3,436 円／坪
標準価格 平米 坪	501万9,395 円／平米 1,659万4,120 円／坪
査定価格 平米 坪	502万 円／平米 1,659万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情