路線価 (2023) 京都府京都市下京区七条御所ノ内西町18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市下京区京都府京都市下京区七条御所ノ内西町１８番
価格時点	2023 年
駅名	西大路駅 から 770m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億6,700万 円 (900 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万4,916 円 1平米 18万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億6,700万 円 (900 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万4,916 円／坪 1平米 18万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に下京区内及びその周辺部の工業地域や住工混在地域である。需要者の中心は工場、事業所、倉庫等を利用目的とする法人・個人である。立地によっては、分譲マンションの不動産開発事業者の需要も想定される。取引は少なく、土地の価格帯は大小の画地が混在することから中心となる価格帯は見出せないが、概ね５０００万円～２億円程度と幅がある。 (2) 同一需給圏は下京区及び周辺区における住工混在地域である。市街地内部に小規模工場が集積した地域で、需要者は製造業や配送センターを目的とする法人のほか、マンション又は戸建のデベロッパー等も認められる。需要は安定している一方で、供給は限定的なため、地価は上昇傾向で推移している。取引価格は画地規模等により大きな幅があるため、市場の中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は一部マンション等も見られるが、工場、事業所等が多く、需要の中心は自用工場目的である。適切な５事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。当地域の工場、事業所は、元本価値に見合う賃料の徴収が困難であること等から収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己使用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域等に所在する多数の取引事例を収集し得た。収益価格は比準価格に比べ低位に試算されたが、地価水準に見合った家賃水準が形成されていないためと思料する。市場参加者は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。従って市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西大路駅北西方
距離	770 m
土地の状態
土地面積	272.2 坪 (900 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、小規模住宅が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市下京区京都府京都市下京区七条御所ノ内西町１８番
標準地の範囲
東	20 m
西	75 m
南	55 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	業務地。
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	45 m
面積	900 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模工場地や一般住宅地が混在する地域。当地域及び周辺地域において西大路駅の北口が開設されて利便性の向上があるが、当分の間は現状を維持すると予測。地価水準は分譲マンション用地の需給も見られ上昇傾向。 (2)住宅地域へ移行しつつある地域で、今後も工場跡地での住宅地化は進むと予測する。物流系用途及び住宅開発素地としての需要はいずれも強く、地価水準は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	業務地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万4,916 円 1平米 18万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響等は改善が見られ、不動産市況は上昇傾向。 (2)長引くコロナ禍とウクライナ侵攻の影響から、先行きに不透明感は残しつつも、経済活動は着実に拡大しており、景気は改善傾向にある。
地域要因
(1)ＪＲ西大路駅の北口が開設された。周辺には工場、分譲マンション等も見られ、需要の高まりが見られる。 (2)小規模な工業地域であり、特段の変動要因はない。周辺は住宅地域化が進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市下京区七条御所ノ内西町１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,331 円／平米 69万8,660 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,022 円／平米 70万4,251 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,912 円／平米 63万4,461 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区七条御所ノ内西町１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,228 円／平米 89万9,986 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,264 円／平米 88万6,881 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,463 円／平米 66万9,343 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｏ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市下京区七条御所ノ内西町１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,797 円／平米 61万4,245 円／坪
推定価格 平米 坪	20万344 円／平米 66万2,337 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,161 円／平米 61万2,142 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市下京区七条御所ノ内西町１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,817 円／平米 43万9,093 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,557 円／平米 45万1,457 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,334 円／平米 63万5,856 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市下京区七条御所ノ内西町１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,397 円／平米 41万4,562 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,056 円／平米 44万9,801 円／坪
標準価格 平米 坪	19万822 円／平米 63万858 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情