路線価 (2023) 京都府京都市南区久世上久世町360 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市南区京都府京都市南区久世上久世町３６０番
価格時点	2023 年
駅名	桂川駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	7億3,800万 円 (2312 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万4,614 円 1平米 31万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7億4,400万 円 (2312 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 106万4,532 円／坪 1平米 32万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は京都市南区の他に、広域的にＪＲ東海道本線沿線の地域である。主な需要者は大手や地元のマンション開発業者である。南区や山科区等ではＪＲ東海道本線等や京都市営地下鉄沿線でマンションの需要が依然高く、新型コロナ感染症の感染拡大の影響で販売活動等が停滞したものの、分譲価格は高止まり状態である。マンション適地は需要が高いが、希少性が高く取引が顕在化し難い傾向もあり、主な取引価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は、京都市及び隣接市の共同住宅が見られる地域である。需要者は、大手・中堅のマンション開発業者である。桂川駅、洛西口駅周辺の再開発による利便性の向上に伴い付近中古マンションの取引価格も上昇傾向にある。駅及び商業施設に近いマンション適地は稀少性が認められることから、地価、需要ともに上昇している。マンション用地は物件ごとの画地規模・立地条件等により取引総額が大きく異なるため中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　本件はマンション適地と判定されるため、マンション用地等の取引事例比較法及びマンション分譲を想定した開発法を適用した。比準価格は市場での取引に基づく実証的な価格で規範性が高い。開発法による価格は事業の投資採算性をあらわすため需要者にとっては指標とすべき価格である。そこで、本件ではこれら二試算価格を相互に充分関連づけて、前年標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替性を有する取引事例から求めた市場性を反映した実証的な価格である。開発法による価格はマンション開発業者の投資採算性に着目し、現実的な想定を行い試算したもので規範性が高く、分譲マンション用地の評価で重視すべき価格である。本件では、最有効使用が分譲マンションであるため収益価格を試算せず、比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桂川駅東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	699.3 坪 (2312 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層マンションに事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	244 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市南区京都府京都市南区久世上久世町３６０番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地。
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	60 m
面積	2100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	接面府道から２５ｍまでは準住居地域、指定容積率が３００％。
街路	２８ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	244 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層マンションに事務所等が混在する住宅地域で、格別の変動要因はないが、京都大阪間の駅前地域はマンション用地として希少性が高く、新型コロナ感染症の影響を差し引いても地価は強含みで推移すると予測する。 (2)駅徒歩圏内の生活利便性が優る地域であり、共同住宅地域として熟成していくものと予測する。駅前のマンション適地は希少性が高く、当面はこの傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 108万7,674 円 1平米 32万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 108万7,674円 1平米 32万9,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直している。個人消費・観光は感染症の中、持ち直し、設備・公共投資は増加、住宅投資は横ばい、生産は一部で弱く、雇用所得は改善。 (2)南区の人口は増加傾向にある。建築資材価格・工事費等の高騰等の懸念があるが、利便性が良好な開発適地や中古マンションの取引は堅調である。
地域要因
(1)特に大きな変化はない。駅前の分譲マンション適地の需要は底堅く、ＪＲ東海道本線、阪急京都本線沿線では分譲マンション事業が堅調に続く。 (2)鉄道２路線の利用が可能、かつ商業施設に近く、当該地域の相対的地位は上昇しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区久世上久世町３６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,440 円／平米 106万9,293 円／坪
推定価格 平米 坪	31万8,730 円／平米 105万3,721 円／坪
標準価格 平米 坪	32万10 円／平米 105万7,953 円／坪
査定価格 平米 坪	33万 円／平米 109万980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	24.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市南区久世上久世町３６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万8,061 円／平米 75万3,970 円／坪
推定価格 平米 坪	25万6,442 円／平米 84万7,797 円／坪
標準価格 平米 坪	31万839 円／平米 102万7,634 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	87 ％
基準容積率	286 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区久世上久世町３６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万806 円／平米 182万965 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,868 円／平米 190万3,820 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,703 円／平米 107万162 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区久世上久世町３６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,037 円／平米 110万1,020 円／坪
推定価格 平米 坪	34万4,693 円／平米 113万9,555 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,352 円／平米 106万9,002 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｏ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区久世上久世町３６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,797 円／平米 61万4,245 円／坪
推定価格 平米 坪	20万344 円／平米 66万2,337 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,895 円／平米 108万4,021 円／坪
査定価格 平米 坪	33万8,000 円／平米 111万7,428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情