路線価 (2023) 京都府京都市南区西九条川原城町7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市南区京都府京都市南区西九条川原城町７番
価格時点	2023 年
駅名	東寺駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	4,370万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 121万3,302 円 1平米 36万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,370万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 121万3,302 円／坪 1平米 36万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市中部域の商業地域。典型的な需要者は地縁性を有する小規模事業者である。小規模な画地も多く土地の集約が困難な面があることや後継者難等の問題により、商業地域としての発展性に大きな期待を持つのは難しい。但し駅との接近性に恵まれ、ＪＲ京都駅の商業地域にも近いことから、中長期的には住宅用途の増加の可能性もある。規模や用途が様々であることから取引される規模には差がある。従って需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は京都市南区及び周辺区における利便性の比較的高い商業地域である。需要者は同一需給圏において店舗や事務所を需要する法人事業者が中心であるが、画地規模がまとまればデベロッパーの参入も考えられる。本地域は駅近くに立地し、立地優位性から需給の回復傾向が顕著であり、今後も多様な需要が集まるものと見られる。需要の中心となる価格帯は、画地条件や立地条件等の個別性により相当の差異が生じるため、総額、単価ともに把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺類似地域には収益物件も存するものの、自用の事業所や店舗が多い。従って収益性もさることながら、自己使用による利便性性等も重要な要因となっている。採用した取引事例は類似性が高く、その価格には収益性、将来動向、利便性等が反映されている。以上より、収益性、自己使用による利便性等の両要素を反映する比準価格を重視し、収益価格にも十分な関連づけを行うと共に前年価格等との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は駅徒歩圏内の利便性の高い商業地域であり、賃貸市場は一定程度成熟している。需要者は取引相場に着目しつつ、収益性も勘案して行動すると思料されるが、同一需給圏においては個別性の強い収益事例が多く、適正な賃料水準や経費率の把握には限界がある。一方、同一需給圏において、信頼性ある多数の取引事例が収集できた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、前年価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東寺駅西方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層事務所と店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市南区京都府京都市南区西九条川原城町７番
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗共同住宅併用地。
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	歴史遺産美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東寺に近く観光客が戻れば収益性の回復も期待できる。背後住民による一定の需要が存することから新型コロナの影響は比較的小さい。１００㎡程度の土地が多く土地の集約が困難で現状以上の発展は困難な面がある。 (2)中層の事務所と店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、駅近の立地優位性により、需給は回復傾向にあり、地価は上昇している。今後もアフターコロナを見据えた投資需要やインバウンド関連需要の回復が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗共同住宅併用地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 129万5,952 円 1平米 39万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 129万9,258 円 1平米 39万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 129万5,952円 1平米 39万2,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 116万7,018円 1平米 35万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 129万9,258円 1平米 39万3,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 116万7,018円 1平米 35万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は和らぎ個人消費は持ち直している。物価は前年を上回る状況にある。こうした状況から収益環境にも緩やかな改善が見られる。 (2)京都駅、向日町駅周辺の再開発への期待感等や、利便性の良いエリアでのマンション開発が下支えとなり、区内の商業地の需給は回復傾向が見られる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は無いが、京滋地区の景気の持ち直しを受けて市況は回復傾向にあり地価も上昇へと反転している。 (2)アフターコロナを見据えた収益用不動産の需要が高まっており、需給は回復傾向にある。駅から近く、立地優位性等により、地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区西九条川原城町７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,440 円／平米 106万9,293 円／坪
推定価格 平米 坪	31万8,730 円／平米 105万3,721 円／坪
標準価格 平米 坪	34万888 円／平米 112万6,976 円／坪
査定価格 平米 坪	34万1,000 円／平米 112万7,346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	24.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｏ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区西九条川原城町７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,123 円／平米 114万4,283 円／坪
推定価格 平米 坪	34万4,107 円／平米 113万7,618 円／坪
標準価格 平米 坪	43万6,684 円／平米 144万3,677 円／坪
査定価格 平米 坪	43万7,000 円／平米 144万4,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市南区西九条川原城町７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,018 円／平米 136万2,132 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,470 円／平米 137万238 円／坪
標準価格 平米 坪	51万6,796 円／平米 170万8,528 円／坪
査定価格 平米 坪	51万7,000 円／平米 170万9,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	西
側道幅員3	3.5 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区西九条川原城町７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,037 円／平米 110万1,020 円／坪
推定価格 平米 坪	34万4,693 円／平米 113万9,555 円／坪
標準価格 平米 坪	38万5,563 円／平米 127万4,671 円／坪
査定価格 平米 坪	38万6,000 円／平米 127万6,116 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市南区西九条川原城町７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万7,067 円／平米 111万4,344 円／坪
推定価格 平米 坪	34万3,808 円／平米 113万6,629 円／坪
標準価格 平米 坪	40万1,645 円／平米 132万7,838 円／坪
査定価格 平米 坪	40万2,000 円／平米 132万9,012 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情