路線価 (2023) 京都府京都市南区唐橋羅城門町50-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市南区京都府京都市南区唐橋羅城門町５０番１
価格時点	2023 年
駅名	東寺駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	5,130万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万4,778 円 1平米 31万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	5,080万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万4,860 円／坪 1平米 31万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南区を中心に伏見区、山科区等の商業地域一円である。需要者は、画地規模が小さいものについては地元の個人事業主、中小法人が中心となるが、まとまった規模の画地が市場に供給された場合には、インバウンド需要で好調であったホテル開発業者に代わりマンションディベロッパーの参入が予想される。取引件数は少なく、取引された場合にも画地規模が様々で、取引に事情を有する場合もあり、需要の中心となる価格帯の把握は一律には困難である。 (2) 同一需給圏は、南区及び伏見区を中心とする幹線道路沿いの商業地域等と判定した。需要者は、自用の店舗、事務所等を需要する法人、収益物件を需要する投資家等のほか、立地、規模によってはマンション開発業者の市場参加も考えられる。顧客通行量が多い地域では、店舗需要が回復傾向にあるとともに、生活、交通利便性に優れる地域では、居宅需要も安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地５千万円程度～５千万円台前半となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、テナントビル等の収益物件も見受けられ、需要者の意思決定には地縁的選好性のほか収益性も重視される傾向がある。但し、あくまで画地の小規模な自用の店舗ビル等が地域の主体であり、収益性の価格支配力は、市内中心部の店舗ビルなどと比較して低位と言える。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地からの価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格であると思われる。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東寺駅西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市南区京都府京都市南区唐橋羅城門町５０番１
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地。
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	23 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観形成
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中低層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。 (2)小規模店舗が多い商業地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗兼共同住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 109万7,592 円 1平米 33万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 109万980円 1平米 33万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 109万7,592円 1平米 33万2,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナに一定の鎮静感が見られる中、未だインバウンドの消失は完全には解消されていないが、商業地や観光地の賑わいは一定程度戻りつつある。 (2)景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっているとともに、物価上昇等の影響に注意する必要がある。
地域要因
(1)幹線道路沿いの商業地であり、店舗や共同住宅のほか病院等の公共施設も見られる。新型コロナの影響から脱却の過程にあり、地価は上昇基調である。 (2)幹線道路沿いの地域で、店舗連たん性が良好であることから、商業地需要が比較的安定している。地価水準は、上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区唐橋羅城門町５０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,440 円／平米 106万9,293 円／坪
推定価格 平米 坪	31万8,730 円／平米 105万3,721 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,568 円／平米 107万9,634 円／坪
査定価格 平米 坪	32万7,000 円／平米 108万1,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	24.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｏ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区唐橋羅城門町５０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,123 円／平米 114万4,283 円／坪
推定価格 平米 坪	34万4,107 円／平米 113万7,618 円／坪
標準価格 平米 坪	34万27 円／平米 112万4,129 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区唐橋羅城門町５０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,995 円／平米 55万8,697 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,602 円／平米 94万4,200 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2 円／平米 92万5,687 円／坪
査定価格 平米 坪	28万 円／平米 92万5,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区唐橋羅城門町５０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,037 円／平米 110万1,020 円／坪
推定価格 平米 坪	34万4,693 円／平米 113万9,555 円／坪
標準価格 平米 坪	33万2,394 円／平米 109万8,895 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｂ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区唐橋羅城門町５０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万7,211 円／平米 94万9,520 円／坪
推定価格 平米 坪	28万99 円／平米 92万6,007 円／坪
標準価格 平米 坪	32万479 円／平米 105万9,504 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情