路線価 (2023) 京都府京都市南区東九条上殿田町41-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市南区京都府京都市南区東九条上殿田町４１番１
価格時点	2023 年
駅名	京都駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 261万1,740 円
1平米当たり	1平米 79万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4億5,400万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4億5,700万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 433万860 円／坪 1平米 131万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南区や下京区のほか周辺市区等に所在する商業地域。需要者の中心は店舗兼共同住宅やテナントビルの経営を目的とする企業や個人事業者である。一定以上の画地規模であればホテルやマンション開発を行う業者等による参入も考えられる。駅前等に立地する優良物件は稀少で需要は潜在化するが、売り物件が出れば買手の早い反応も予想される。取引の中心となる価格帯は画地規模や立地条件、買手の属性等によって価格が異なるため把握することが困難。 (2) 同一需給圏はＪＲ京都駅周辺から京都市内中心部にかけてを圏域とする比較的繁華性の高い商業地域と把握した。需要者は店舗や事務所の経営を企図する企業のほか、マンション業者等も見られる。ＪＲ京都駅に近く、その立地環境から用途の多様性が認められるため、一時の新型コロナによる需要減から堅調に回復している。市場で中心となる価格帯は、規模、用途等によって様々であり、見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には収益ビルや共同住宅等が見受けられ賃貸市場は形成されている。需要者にとって収益性は取得価格の指標となるため収益価格は重視すべきであるが、収益物件は用途等によっても賃料水準が異なり個別性が強い。比準価格は類似性を有する取引事例から試算しており実証的でより規範性が高い。そこで、本件では比準価格を重視し、これに収益価格を関連づけて、他の類似性を有する標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (2) 近隣地域は収益性が重視される商業地域であるが、当該地域における収益性は店舗併用住宅からホテル事業まで多岐にわたり、現状の想定はやや保守的でもあることから、収益価格は比準価格に比べ低位に算出された。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京都駅南方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	105.6 坪 (349 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市南区京都府京都市南区東九条上殿田町４１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	5 m
南	90 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観形成
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。新型コロナの影響も落ち着き、本来の立地の稀少性からも市場は回復、地価は上昇傾向が続くものと予測される。 (2)京都駅八条口に近い立地から、商業地域として更なる熟成が進むものと予測される。地価は新型コロナによる厳しい状況から回復し、上昇傾向にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 456万2,280 円 1平米 138万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 449万6,160 円 1平米 136万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 456万2,280円 1平米 138万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 416万5,560円 1平米 126万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 449万6,160円 1平米 136万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 416万5,560円 1平米 126万円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる行動規制も大幅に緩和され、人流は増加している。市場は回復傾向にあり、多くの地域で地価は下落から上昇傾向に転じている。 (2)京都府の景気は新型コロナの影響が和らぐ中、緩やかに持ち直している。京都市の不動産市場も総じて回復傾向にある。
地域要因
(1)京都駅に近接して立地的な優位性を有する。先行き不透明感は残るが、国内外の観光客も戻っており需要は回復傾向、地価は下落から上昇に転じた。 (2)ＪＲ京都駅に近い商業地域であり、新型コロナによる収益性低下からの回復が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区東九条上殿田町４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	112万4,329 円／平米 371万7,032 円／坪
推定価格 平米 坪	114万4,506 円／平米 378万3,737 円／坪
標準価格 平米 坪	137万8,923 円／平米 455万8,719 円／坪
査定価格 平米 坪	138万 円／平米 456万2,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区東九条上殿田町４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	125万9,781 円／平米 416万4,836 円／坪
推定価格 平米 坪	125万2,442 円／平米 414万573 円／坪
標準価格 平米 坪	141万6,790 円／平米 468万3,908 円／坪
査定価格 平米 坪	142万 円／平米 469万4,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	記載無
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市南区東九条上殿田町４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	164万202 円／平米 542万2,508 円／坪
推定価格 平米 坪	168万9,408 円／平米 558万5,183 円／坪
標準価格 平米 坪	132万6,066 円／平米 438万3,974 円／坪
査定価格 平米 坪	133万 円／平米 439万6,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市南区東九条上殿田町４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万7,283 円／平米 369万3,738 円／坪
推定価格 平米 坪	132万7,595 円／平米 438万9,029 円／坪
標準価格 平米 坪	150万5,210 円／平米 497万6,224 円／坪
査定価格 平米 坪	151万 円／平米 499万2,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情