路線価 (2023) 京都府京都市南区東九条上殿田町52 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市南区京都府京都市南区東九条上殿田町５２番
価格時点	2023 年
駅名	京都駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 806万6,640 円
1平米当たり	1平米 244万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6億5,200万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,041万3,900 円 1平米 315万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	6億5,400万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,044万6,960 円／坪 1平米 316万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京都市内中心部、京都駅前地区等を中心とする高度商業地域、準高度商業地域である。需要者は全国で店舗展開を行う大手法人や阪神地区及び地元京都の各法人等があげられる。新型コロナの影響によりホテル用地需要は消失し、また開業したホテルも多く用地需要は減退したが、オフィスビル、分譲マンション等、高い収益性を確保し得ることから需要は強く稀少性の高い商業地域である。中心となる価格帯については画地規模がまちまちで把握しがたい。 (2) 同一需給圏は、京都駅周辺を主として市内幹線・準幹線道路沿い及びその背後に形成される高度・準高度商業地域一帯。主な需要者は、資金力を有する大手法人や投資法人、不動産業者等が中心となる。立地的な希少性が特に高く、また供給も限定的であるため、取引市場は全般に回復基調にある。立地、規模、利用用途等により取引価格には相当の幅が存し、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域にはテナントビル等の収益物件が多く、需要者の意思決定においても収益性が重視される傾向が非常に強いが、市場の実態として収益性が市場を支配するには至っていない。よって本件では比準価格を重視し、想定要素も多い収益価格は参考として、標準地及び前年標準地価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 地域における需要者の意思決定には収益性を重視する面も見られ、収益価格試算に当たっては慎重に純収益の把握を行い、採用した還元利回り等の指標についても適切かつ妥当と判断する。但し、地域の実情に照らし、長期的な収益性の将来予測には限界が存するため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視するものとし、これに収益価格を十分関連付け、市場の特性及び類似標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京都駅南方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市南区京都府京都市南区東九条上殿田町５２番
標準地の範囲
東	30 m
西	25 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	10 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	八条通に接面する
街路	３２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)京都駅南口の八条口に近い商業地域で希少性は高く需要は強い。資材価格の上昇が建物価格に影響しており、今後地価への影響を注視する必要がある。用途の多様性に優れ、地価は若干調整しつつ堅調に推移している。 (2)京都駅南側の八条口近辺に立地する希少性の高い商業地域であり、京都市の玄関口として旅客ターミナル機能を有する。国内観光客の回復基調に加え、今後はインバウンド需要の回復に期待性がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	９階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,090万9,800 円 1平米 330万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,090万9,800 円 1平米 330万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,090万9,800円 1平米 330万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 998万4,120円 1平米 302万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,090万9,800円 1平米 330万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 998万4,120円 1平米 302万円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)京都府の景気は感染症の影響が和らぐもとで持ち直している。住宅投資は横ばい圏内で推移、雇用所得環境は緩やかに改善している。物価は上昇基調。 (2)京都経済は緩やかな持直し途上にあるが、物価の上昇傾向等には留意を要する。南区の不動産市場は総じて安定的である。
地域要因
(1)京都駅前立地で需要は強く希少性も高い。新型コロナによりホテル用地需要は消失したが、観光需要は回復し地価は堅調である。 (2)京都駅前立地で希少性が高く、持ち直し基調の経済動向に併せ、地価は回復局面に至っている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市南区東九条上殿田町５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	334万8,241 円／平米 1,106万9,285 円／坪
推定価格 平米 坪	336万8,330 円／平米 1,113万5,699 円／坪
標準価格 平米 坪	340万5,794 円／平米 1,125万9,555 円／坪
査定価格 平米 坪	333万 円／平米 1,100万8,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市南区東九条上殿田町５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	374万8,639 円／平米 1,239万3,001 円／坪
推定価格 平米 坪	369万408 円／平米 1,220万489 円／坪
標準価格 平米 坪	380万4,544 円／平米 1,257万7,822 円／坪
査定価格 平米 坪	372万 円／平米 1,229万8,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市南区東九条上殿田町５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	299万284 円／平米 988万5,879 円／坪
推定価格 平米 坪	302万6,167 円／平米 1,000万4,508 円／坪
標準価格 平米 坪	349万4,419 円／平米 1,155万2,549 円／坪
査定価格 平米 坪	342万 円／平米 1,130万6,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市南区東九条上殿田町５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	240万8,008 円／平米 796万874 円／坪
推定価格 平米 坪	252万9,775 円／平米 836万3,436 円／坪
標準価格 平米 坪	326万19 円／平米 1,077万7,623 円／坪
査定価格 平米 坪	319万 円／平米 1,054万6,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市南区東九条上殿田町５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	234万1,725 円／平米 774万1,743 円／坪
推定価格 平米 坪	229万3,981 円／平米 758万3,901 円／坪
標準価格 平米 坪	311万6,822 円／平米 1,030万4,214 円／坪
査定価格 平米 坪	305万 円／平米 1,008万3,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情