路線価 (2023) 京都府京都市南区上鳥羽苗代町31-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市南区京都府京都市南区上鳥羽苗代町３１番１外
価格時点	2023 年
駅名	十条駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (773 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億2,900万 円 (773 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円／坪 1平米 16万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京都市南区及び周辺市区の工業地域である。需要者は同一需給圏において工場や倉庫を需要する法人事業者が中心である。本地域は、京都市中心部との接近性が良好で、最寄駅から徒歩圏内に位置し、高速インターとも近く、工業地としての選好性が高いため、需要が非常に強く、需給は強含みの動きが継続している。需要の中心となる価格帯は、画地条件や立地条件等の個別性により相当の差異が生じるため、総額、単価ともに把握は困難である。 (2) 同一需給圏は南区を中心に周辺市、区において中小規模の工場、事業所等が見られる工業地域である。主な需要者は工場、事業所等の用地として自用目的で取得を目論む法人等が考えられる。原材料費高騰、円安等の企業経営への影響に対する懸念は存するが、近隣地域は元来の利便性の高さに加え高さ規制の緩和が検討されるなど工業地域として選好性は高く、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、画地条件等によるばらつきが大きく見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模工場や倉庫等が多い工業地域である。需要者は自用の工場や倉庫等を目的とする法人が中心であり、物流利便性や通勤利便性等を反映した取引相場を重視して行動するため、比準価格の説得力は高いものと判断する。一方、個別性の強い収益事例からは適正な賃料水準等の把握が困難であり、収益価格は相対的に精度がやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の中小規模工場・事業所等を主体とする地域であり、一部賃貸用物件も見られるものの、自己使用目的の取引が中心となっており、不動産市場における価格形成に収益性が及ぼす影響は限定的であるものと判断した。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	十条駅南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	233.8 坪 (773 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	工場兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場、倉庫等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市南区京都府京都市南区上鳥羽苗代町３１番１外
標準地の範囲
東	130 m
西	160 m
南	80 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	業務地。
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	50 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模工場や倉庫等が多い工業地域であるが、都心部との接近性は良好であり、最寄駅から近く通勤利便性が優り、高速ＩＣへも近く輸送利便性にも優ることから、需給が強含みである。今後も現状を維持すると予測する。 (2)駅、ＩＣへの接近性に優れた工業地域であり、利便性に優れた工業地域としての現況を維持するものと予測する。都市計画変更による高さ規制の緩和が検討されており、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	業務地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
前年から次年への変動率 8.4 ％
2022年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
前年から次年への変動率 7.7 ％
2019年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南区の工業地では、製造業、物流業の新設や拡張、研究開発拠点の集約が活発であり、輸送利便性や都心接近性に優る工業地は需給が依然として強い。 (2)原材料費の高騰、円安等に対する懸念は依然残っており先行きに不透明感はあるものの、企業の景況感は回復基調を持続している。
地域要因
(1)都心部に近接し、高速ＩＣや駅に近く、通勤利便性や輸送利便性が相対的に優るため、需要が高止まりしており、需給は強含みの傾向が続いている。 (2)駅、ＩＣへの接近性に優れる工業地域として選好性の高さに変動はなく、周辺では高さ規制の緩和も検討されており、堅調な需要を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区上鳥羽苗代町３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,379 円／平米 55万49 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,282 円／平米 59万2,706 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,282 円／平米 59万2,706 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区上鳥羽苗代町３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,379 円／平米 41万7,809 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,720 円／平米 44万5,384 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,832 円／平米 57万4,689 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区上鳥羽苗代町３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,830 円／平米 54万8,234 円／坪
推定価格 平米 坪	17万8,599 円／平米 59万448 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,133 円／平米 58万2,296 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市南区上鳥羽苗代町３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,817 円／平米 43万9,093 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,557 円／平米 45万1,457 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,430 円／平米 58万3,278 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市南区上鳥羽苗代町３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,424 円／平米 77万8,312 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,652 円／平米 80万5,514 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,500 円／平米 59万121 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情