路線価 (2023) 北海道札幌市東区東苗穂6条2-576-51外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市東区北海道札幌市東区東苗穂６条２丁目５７６番５１外
価格時点	2023 年
駅名	新道東駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円／坪 1平米 8万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東苗穂地区を主に東区内の幹線道路沿いを中心とする商業地域一円。主たる需要者は自用の店舗等を目的とする法人、個人及び収益物件目的の法人等である。新型コロナの行動制限が緩和され商業地需要が回復する中、近隣地域は割安感のある郊外の路線商業地域で需要は堅調で、地価も背後住宅地の価格と牽連し上昇傾向が続いている。需要の中心は、土地単価では８万円／㎡程度と思われるが、総額の把握は用途・規模により様々で特定し難い。 (2) 同一需給圏は、東区東部郊外の路線商業地域一円で把握される。需要者の中心は、店舗・事業所経営目的の企業法人、個人事業者等である。周囲に広範な住宅地域が広がる幹線沿いの商業地域で、駅から遠いが周辺幹線沿いを含め利便施設が立地し、生活利便性は良好であり、共同住宅地需要も認められる。金融政策の変更等による今後の不動産市場の動向に注視を要す。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、事務所、銀行等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した価格と判断される。収益価格は地域内の建物が自用のものも多く賃貸需要が弱いため土地建物の総額に見合う賃料水準が形成されておらず比準価格に比して低位となった。よって本件では自己利用目的の取引も多いことを踏まえ、市場動向を反映した信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、前年価格からの推移等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新道東駅南東方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、銀行等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	１８ｍ北側斜線
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市東区北海道札幌市東区東苗穂６条２丁目５７６番５１外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３	１８ｍ北側斜線
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事務所、銀行等が建つ商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。新型コロナの行動制限が緩和され商業地需要の回復も窺える中、割安感から需要は堅調で、背後住宅地の価格と牽連し地価は上昇と予測する。 (2)東区東部の路線商業地域である。共同住宅地及び店舗地不足等に、背後住宅地域の地価上昇圧力も相俟って、今後も地価上昇が見込まれる。日銀の金融政策変更等による今後の不動産市場の動向等に注視すべき。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,439 円 1平米 8万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,439円 1平米 8万1,500円
前年から次年への変動率 15.9 ％
2022年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
前年から次年への変動率 15.9 ％
2019年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区の商業地は新型コロナの行動制限が緩和され需要回復が窺え、収益物件、マンション用地需要が堅調で総体的に地価は上昇傾向が続いている。 (2)共同住宅地、画地規模の大きな路線商業地とも土地不足の状況にあり需要は堅調。年末日銀は事実上の利上げとも見られる金融政策の変更を行った。
地域要因
(1)特に大きな変動要因はない。当地域は割安感のある郊外の商業地で、収益物件用地を含め需要は堅調で、地価も背後住宅地の価格と牽連し上昇した。 (2)各種日用品店舗等が立地する通称三角点通沿いで、街路の系統・連続性や繁華性の程度は概ね良好で、需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2211031103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区東苗穂６条２丁目５７６番５１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万795 円／平米 26万7,108 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,893 円／平米 27万738 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,893 円／平米 27万738 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,000 円／平米 28万4,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221031103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区東苗穂６条２丁目５７６番５１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万402 円／平米 23万2,749 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,326 円／平米 23万9,110 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,615 円／平米 25万9,901 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,500 円／平米 27万2,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ北側斜線
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221031103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区東苗穂６条２丁目５７６番５１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,431 円／平米 20万6,397 円／坪
推定価格 平米 坪	6万766 円／平米 20万892 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,489 円／平米 23万6,343 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	23.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2211031103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区東苗穂６条２丁目５７６番５１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,401 円／平米 20万9,604 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,191 円／平米 21万8,827 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,872 円／平米 25万7,445 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情