路線価 (2023) 京都府京都市右京区北嵯峨山王町49-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市右京区京都府京都市右京区北嵯峨山王町４９番２
価格時点	2023 年
駅名	嵯峨嵐山駅 から 2300m
路線価
倍率方式	0.6 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万177 円／坪 1平米 5万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京都市及び周辺市を含む市街化調整区域内の農地も多くみられる住宅地域の範囲。需要者は地域的特性からも地縁性のある個人が中心で、需要者の範囲も限定的である。また公法規制によって新規開発は困難であり、市場の需給動向は弱含みで推移している。取引件数が少なく、規模等も様々であるため、需要の中心的価格帯は見出し難い。 (2) 市街化調整区域内の住宅地需要者は田園風景の残る周辺環境や価格の低さ等を重視すると考えられ、同一需給圏は広域となる。又地縁性も強く影響する。典型的な需要者は自用目的の個人である。近隣地域は北嵯峨にあって古くからの田園風景を残す住宅地域であるが、市街化調整区域であることによる行政的な制約が存することもあって取引は従来少ない。田も多く宅地の利用規模も様々なため、中心となる価格帯は見出し難い。価格については下落傾向が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法は、農家住宅を主とする市街化調整区域内の住宅地域であり、周辺に賃貸用物件も認められず、賃貸需要が想定できない地域であるため適用を断念した。自己利用の取引が支配的であり、取引価格水準を重視して価格決定がなされることを通常とするため、市場性を反映した比準価格は説得力が高い。よって、本件においては比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引の中心は自用目的である。交通・接近条件や行政的条件から収益物件の想定は妥当性を欠く。従って取引事例比較法のみを採用した。採用事例の範囲は広域にわたり、更に市街化区域からも採用したが、地域的特性や最有効使用等の類似性を有し事例資料としての信頼性は高い。比準過程も適切で、得られた比準価格は地域の特性、標準地の個別性を反映し高い規範性を持つ。従って比準価格を採用し、前年価格との比較も行って鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	嵯峨嵐山駅北方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほか農地も多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致地区１種
基準建ぺい率	20 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市右京区京都府京都市右京区北嵯峨山王町４９番２
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	18 m
面積	360 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	歴史的風土特別保存地区
街路	４．４ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	風致地区１種
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	20 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍の影響は小さいものの公法上の規制の厳しい市街化調整区域内の住宅地域であり、宅地地域としての熟成度は低く、また最寄駅接近性等に劣るため、市場の需給動向は弱含みで推移すると予測する。 (2)農家住宅が存する住宅地域であるが、市街化調整区域であること、近隣地域西方の市街化区域に宅地供給余地があることから、需要者は地縁性を有する個人が中心と考えられる。今後も現状維持で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 18万5,797円 1平米 5万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 18万5,797円 1平米 5万6,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は小さく土地取引件数、取引価格、需給は持ち直し傾向にて推移している。 (2)新型コロナの影響が和らぐ中、京滋地区の個人消費は緩やかに持ち直している。雇用所得環境も改善が見られ住宅投資は概ね横ばい圏内となっている。
地域要因
(1)農家住宅を主とする地域であり、需要は低迷しており地価は下落傾向が継続している。 (2)地域要因の特段の変動は無い。市街化調整区域で風致１種という強い規制もあって、地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区北嵯峨山王町４９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万9,228 円／平米 26万1,928 円／坪
推定価格 平米 坪	8万863 円／平米 26万7,333 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,027 円／平米 20万8,367 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市右京区北嵯峨山王町４９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万5,628 円／平米 25万26 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,872 円／平米 24万7,527 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,328 円／平米 17万6,302 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	20 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	歴史的風土特別保存地区（古都保存地区）
その他地域地区等3	風致地区１種
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市右京区北嵯峨山王町４９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,122 円／平米 11万9,419 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,895 円／平米 13万1,893 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,008 円／平米 15万8,714 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	長岡京市
地域	京都府京都市右京区北嵯峨山王町４９番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,485 円／平米 16万291 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,194 円／平米 15万9,329 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,489 円／平米 17万6,835 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情