路線価 (2023) 京都府京都市右京区西院西田町30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市右京区京都府京都市右京区西院西田町３０番
価格時点	2023 年
駅名	西京極駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3億8,700万 円 (1549 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億8,700万 円 (1549 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万6,500 円／坪 1平米 25万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京都市内や周辺市町等で、特に幹線道路沿いを中心にマンション適地が所在する地域の一円。需要者の中心はマンションの開発業者であるが、画地規模が比較的小さいと賃貸マンションの経営者等による需要も見られる。開発業者によるマンション用地の取得意欲は旺盛で市内中心部では競争が激化しているが、立地や交通接近条件、容積率などの条件によって土地の選別は厳格化している。 (2) 同一需給圏の範囲は、右京区を中心に周辺市区の開発適地の所在する地域である。想定される需要者の中心は、マンション開発業者等である。コロナ禍においても低金利等の要因により、居住環境を見直す動きが見られ、マンション販売は概ね堅調で、開発業者によるマンション用地の取得意欲は旺盛であることから、地価は上昇傾向にあるが、大規模な画地の取引事例は限定的で、個別的事情も様々で、市場での中心的価格帯を見いだすのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件はマンション適地であるため、マンション用地として利用可能な土地取引に基づく取引事例比較法及びマンション分譲を想定した開発法を適用した。比準価格は市場での取引に基づく実証的な価格で規範性が高く、開発法による価格は事業の投資採算性をあらわすため需要者にとっては指標とすべき価格である。本件では市場を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を参酌し、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (2) 標準地は開発適地であり、想定される需要者の中心は、マンション開発業者等であることから、取引事例比較法による比準価格及び開発法による価格を適用した。比準価格は市場での取引に基づく実証的な価格である。開発法による価格はマンション開発業者等の投資採算性に着目した価格であり、いずれも規範性が高いことから、両価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西京極駅北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	468.5 坪 (1549 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層マンション、事務所ビルが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	260 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市右京区京都府京都市右京区西院西田町３０番
標準地の範囲
東	18 m
西	19 m
南	21 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	37 m
奥行き	41 m
面積	1549 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	用途地域が１住居と２住居に跨る。
街路	１６ｍ市道、三方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	260 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンション等の見られる地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。マンション用地の需要は旺盛で中心部から周辺部へ波及しており、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)中層マンション、事務所ビルが見られる住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。コロナ禍による影響は見られず、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万3,112 円 1平米 25万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減、高齢化も進行。新型コロナの影響はほぼ見られず、利便性の良好な地域を中心に需要は堅調に推移。地価は上昇傾向の地域が拡大。 (2)京都市右京区の総人口は微減、世帯数は微増傾向、新設住宅着工件数は直近ではやや減少傾向にある。宅地の需給バランスは概ね保たれている。
地域要因
(1)市場においてマンション用地取得の意欲は旺盛。需要は郊外へと波及しており、地価は横這いから上昇傾向に転じている。 (2)中層マンション、事務所ビルが見られる地域で、マンション素地需要は底堅いことから、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	長岡京市
地域	京都府京都市右京区西院西田町３０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,766 円／平米 100万944 円／坪
推定価格 平米 坪	29万9,204 円／平米 98万9,168 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,753 円／平米 82万5,683 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市右京区西院西田町３０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,654 円／平米 73万2,788 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,314 円／平米 74万1,582 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,904 円／平米 77万3,287 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市右京区西院西田町３０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,965 円／平米 62万8,024 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,625 円／平米 63万6,818 円／坪
標準価格 平米 坪	26万9,406 円／平米 89万656 円／坪
査定価格 平米 坪	26万9,000 円／平米 88万9,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	285 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市右京区西院西田町３０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万251 円／平米 79万4,270 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,764 円／平米 83万5,638 円／坪
標準価格 平米 坪	26万45 円／平米 85万9,709 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情