路線価 (2023) 京都府京都市右京区西京極東町22-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市右京区京都府京都市右京区西京極東町２２番１
価格時点	2023 年
駅名	西京極駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,900万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万4,424 円 1平米 20万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,900万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万4,424 円／坪 1平米 20万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね右京区を中心とする京都市中西部の住宅地域で需要者は一般住宅需要が中心である。住宅地として最寄り駅、商業施設へも近接する職住近接の住宅地で、需要者は右京区を中心とした個人で、分割が可能な画地規模では戸建分譲業者も需要者になる。土地は４０００万前後であるが、細分化後の新築分譲の中心価格帯は土地２０００万円前後、総額４０００万円前後である。 (2) 同一需給圏の範囲は、右京区市街地内に存する一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域等である。想定される需要者の中心は、地縁的選好性を有する一次取得者である。当地域内においては、最寄り駅から徒歩圏内であり、利便性に優り、圏外からの流入も見られ、底堅い需要が存し、地価は上昇傾向である。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で、４０００万円前後程度、新築戸建住宅は５５００万円前後程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の適切な取引事例を収集し得たことで、市場性を反映した規範性の高い比準価格が求められた。収益価格は貸室の空室率の把握などがやや困難で比準価格に比べ規範性は劣る。このため実勢価格を反映した比準価格が投資採算性を反映した収益価格より高い説得性が認められる。したがって、比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は、標準的と考えられる建物を前提に建物賃貸を想定して試算したものの、住宅地の場合、収益性に比較し、居住の快適性等が重視されて価格が決定される傾向があることから、説得力に欠ける。一方で比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する多数の取引事例を収集のうえ適切に選択を行い、適宜要因比較を行い試算しており、規範性が高いと判断し、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西京極駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅に、アパート等も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市右京区京都府京都市右京区西京極東町２２番１
標準地の範囲
東	130 m
西	50 m
南	90 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	19 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西京極駅勢圏に位置し、一般住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域で、価格形成要因に大きな変動はなく、現状を推移するものと予測する。当面の需給動向は横ばいから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)既成住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因に格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。コロナ禍においても住宅地の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 67万4,424 円 1平米 20万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 67万4,424 円 1平米 20万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 67万4,424円 1平米 20万4,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 67万4,424円 1平米 20万4,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響による経済情勢は改善されつつあるが、消費者物価の上昇、企業の景況感悪化により、地価の先行きは不透明感がある。 (2)京都市右京区の総人口は微減、世帯数は微増傾向、新設住宅着工件数は直近ではやや減少傾向にある。宅地の需給バランスは概ね保たれている。
地域要因
(1)西京極駅の徒歩圏内にあって、商業施設への接近性も良好で住宅地需要は安定しており、地価は若干の上昇にある。 (2)一般住宅等が見られる既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区西京極東町２２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,661 円／平米 66万6,691 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,091 円／平米 65万8,195 円／坪
標準価格 平米 坪	20万5,460 円／平米 67万9,251 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区西京極東町２２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,872 円／平米 57万1,515 円／坪
推定価格 平米 坪	19万554 円／平米 62万9,972 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,447 円／平米 64万9,454 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区西京極東町２２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万7,628 円／平米 71万9,478 円／坪
推定価格 平米 坪	21万5,093 円／平米 71万1,097 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,074 円／平米 64万8,221 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区西京極東町２２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,648 円／平米 72万2,850 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,490 円／平米 73万2,246 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,582 円／平米 68万6,266 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情