路線価 (2023) 京都府京都市右京区太秦川所町7-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市右京区京都府京都市右京区太秦川所町７番２８
価格時点	2023 年
駅名	太秦広隆寺駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,650万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円／坪 1平米 19万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京福嵐山本線やＪＲ山陰本線沿線に広がる中小規模住宅地域を中心とした一円。需要者の中心は京都市内の居住者や地縁関係者であるが、規模が大きな画地であれば開発業者等による市場の参加も見られる。市場では中古物件が多く流通するほか、一部で建替用地や開発業者による新築分譲等も見受けられる。土地は１３０㎡程度で２，５００万円前後、中古物件で２，５００～３，５００万円程度の物件が取引の中心となる。 (2) 同一需給圏は、概ね右京区の市街地南西部に広がる太秦、梅津地区等の一般住宅を中心とした住宅地域。需要の中心は、市中心部に通勤する住宅取得目的の個人で、新型コロナによる宅地需要への影響は少ない。近隣地域は最寄り駅までやや遠いが、画地規模が小さく利便性も向上しており、需要は堅調。周辺地域では、ミニ開発の建売物件も見られ、土地１３０㎡程度、総額４，７００万円前後、中古物件では２，７００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅の多い住宅地域で、画地規模の点からも収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一手法の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (2) 近隣地域周辺の中規模画地にはアパート等の収益物件も見られるが、対象標準地の画地規模では共同住宅等の収益物件の建築が経済合理性の観点から困難であることから、収益価格は試算しなかった。自用目的取引で信頼性のある取引事例から試算した比準価格は、市場の実態を直接反映しており、説得力は高いと判断される。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。
交通
交通施設	太秦広隆寺駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市右京区京都府京都市右京区太秦川所町７番２８
標準地の範囲
東	80 m
西	150 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	17.5 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が多い住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。居住環境は概ね良好でサラリーマン層等による需要も底堅く、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)近隣地域は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域で、生活利便性が徐々に向上している。画地規模の小さい住宅地需要は堅調で、地価水準は上昇している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減、高齢化も進行。新型コロナの影響はほぼ見られず、利便性の良好な地域を中心に需要は堅調に推移。地価は上昇傾向の地域が拡大。 (2)右京区内の人口は微減、宅地分譲面積は増減を繰り返し、住宅着工件数はほぼ横這い。一般的に小規模な住宅需要は安定している。
地域要因
(1)一般的要因の影響により、需要は底堅く、市場は回復傾向。サラリーマン層による需要も安定的で、地価は上昇傾向が継続、上昇幅は拡大傾向にある。 (2)近隣地域が属する太秦地区の人口は減少傾向にあるが、近隣地域の生活利便性は徐々に向上し、中小規模住宅地需要は堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)方位は南向きで、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｑ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区太秦川所町７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,360 円／平米 64万2,554 円／坪
推定価格 平米 坪	19万586 円／平米 63万77 円／坪
標準価格 平米 坪	19万968 円／平米 63万1,340 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区太秦川所町７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,943 円／平米 62万1,340 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,138 円／平米 58万5,618 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,485 円／平米 61万3,213 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｑ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区太秦川所町７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,269 円／平米 60万9,193 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,764 円／平米 60万912 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,140 円／平米 62万5,297 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区太秦川所町７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万26 円／平米 59万5,166 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,366 円／平米 60万2,902 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,088 円／平米 61万5,207 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区太秦川所町７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,825 円／平米 59万1,195 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,195 円／平米 58万2,501 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,253 円／平米 62万5,670 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情