路線価 (2023) 京都府京都市右京区嵯峨天龍寺車道町9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市右京区京都府京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番外
価格時点	2023 年
駅名	嵯峨嵐山駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億2,200万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 113万652 円 1平米 34万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,200万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 113万652 円／坪 1平米 34万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね、京都市右京区及び隣接区の駅前商業地域。需要者は同地域に地縁性を持つ事業主を中心として、全国展開する法人も見受けられる。価格水準はその規模、行政的規制等により様々である。近隣地域及びその周辺は観光地付近の駅前商業地域で、新型コロナによる観光客減少は令和４年後半から回復傾向にあり、今後は店舗需要の増加が期待できる。 (2) 同一需給圏は、京都市右京区を中心に駅周辺や幹線道路沿い等に形成される商業地域または商住混在地域等と判定した。需要者は、自用の店舗、事務所等を需要する法人、収益物件を需要する不動産会社、投資家等やマンション開発業者等が考えられる。新型コロナによる観光客数の減少により、駅や観光施設の中心等、繁華性の高い地域を中心に路面店舗の需要は弱含みとなっている。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地１１０～１３０百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は観光地付近の駅前商業地域ではあるが、自用の店舗、事務所等がほとんどで商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。また収益資料の収集にも限界があり、テナントビルを想定して求めた収益価格ではあるが、やや低位に試算された。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を標準に収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のように決定した。 (2) 各試算価格はやや開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価格である。一方、近隣地域においては、収益目的とした取引も認められることから、収益価格も検証手段として有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	嵯峨嵐山駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	107.7 坪 (356 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市右京区京都府京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番外
標準地の範囲
東	25 m
西	35 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は観光地付近の駅前商業地域である。新型コロナの影響で観光客が大幅に減少していたが、令和４年後半から徐々に回復、希少性も相俟って商業地としての需要は回復し地価水準は上昇すると予測する。 (2)店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域である。新型コロナの影響により観光客数が大幅減少となり、店舗需要の減少が見られるが、新型コロナの終息に伴い、需要・地価ともに回復していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 117万6,936 円 1平米 35万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 114万570 円 1平米 34万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 117万6,936円 1平米 35万6,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 108万7,674円 1平米 32万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 114万570円 1平米 34万5,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 108万7,674円 1平米 32万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)府内のデパート売上高やホテル稼働率は、令和２年は落ち込んだが徐々に回復。スーパーや家電量販店等の売上は新型コロナによる影響は少ない。 (2)不動産需要は堅調であるが、世界的なインフレ圧力や金利の上昇、金融政策の見通しが不透明でるため、不動産市場の不確実性は高まっている。
地域要因
(1)近隣地域は観光地周辺で新型コロナによる影響を大きく受けていたが、人通りも徐々に回復しており、商業地への需要も回復基調にある。 (2)新型コロナによる観光客の減少から、観光地に近い駅前の商業地域は、路面店舗の需要が減少し、地価も弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,931 円／平米 83万6,190 円／坪
推定価格 平米 坪	24万58 円／平米 79万3,632 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,905 円／平米 114万3,562 円／坪
査定価格 平米 坪	35万3,000 円／平米 116万7,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｏ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万5,322 円／平米 67万8,795 円／坪
推定価格 平米 坪	22万442 円／平米 72万8,781 円／坪
標準価格 平米 坪	34万4,441 円／平米 113万8,722 円／坪
査定価格 平米 坪	35万1,000 円／平米 116万406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,921 円／平米 85万2,687 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,162 円／平米 83万3,648 円／坪
標準価格 平米 坪	35万225 円／平米 115万7,844 円／坪
査定価格 平米 坪	35万7,000 円／平米 118万242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,076 円／平米 129万9,509 円／坪
推定価格 平米 坪	31万5,097 円／平米 104万1,711 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,501 円／平米 114万2,226 円／坪
査定価格 平米 坪	35万2,000 円／平米 116万3,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万8,971 円／平米 164万9,598 円／坪
推定価格 平米 坪	53万2,402 円／平米 176万121 円／坪
標準価格 平米 坪	35万5,171 円／平米 117万4,195 円／坪
査定価格 平米 坪	36万2,000 円／平米 119万6,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情