路線価 (2023) 京都府京都市右京区山ノ内苗町31-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市右京区京都府京都市右京区山ノ内苗町３１番１外
価格時点	2023 年
駅名	太秦天神川駅 から 840m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9億6,500万 円 (3641 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9億5,800万 円 (3641 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万9,478 円／坪 1平米 26万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね京都市右京区を中心に、周辺市を圏域とする路線商業地域である。需要者の中心は、同圏域の中小企業、全国展開をする飲食、物販の企業等である。近隣地域を含む葛野大路通沿いは、京都市内中心部から交通アクセス良好なことにより、多くの沿道サービス施設、大型店舗の進出が進むエリアである。主たる需要者の業種業態により選好される規模等が多様であることから、需要の中心となる価格水準は見出せない状況にある。 (2) 　同一需給圏は、京都市右京区を中心に周辺市区を含むエリア内にあって、ロードサイド店舗を中心とする路線商業地域の存する範囲。需要者は、物販や飲食店をはじめとしたロードサイド店舗営業目的の企業が中心である。新型コロナウイルス感染症により企業収益に一部影響が見られるものの、大規模画地という稀少性もあって需要の底堅さが伺える。なお立地、規模等により取引価格は様々で、市場での中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、大型店舗、沿道サービス施設等が建ち並び、規模や業種業態が多岐にわたり、中心となる賃料水準を見出すのは困難で、収益価格は想定要素が多く介在し規範性にやや劣ると判断される。したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　標準地周辺は店舗利用を中心とするがロードサイド型の低層店舗が多く、高度商業地等とは異なり高い収益性が見込み難い。また、自用の店舗も多く見られ、この場合は主に周辺の売買価格を参考として取引がなされるため、市場性を反映した比準価格は信頼性が高い。以上より、本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	太秦天神川駅南東方
距離	840 m
土地の状態
土地面積	1101.3 坪 (3641 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗兼共同住宅等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	230 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市右京区京都府京都市右京区山ノ内苗町３１番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	45 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	83 m
面積	3700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	230 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、近年、店舗、沿道サービス施設等が進出してきている京都市内中心部に近い稀少な路線商業地域であり、地域要因に特段の変動はないものの、今後も経済的発展していくものと予測される。 (2)　店舗や店舗兼共同住宅等が見られる幹線道路沿いの商業地域として集積が進んでおり、今後の更なる発展が期待される。需要は底堅さが観測されており、地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 90万2,538 円 1平米 27万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 90万2,538円 1平米 27万3,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)京滋の景気は、長引くコロナ禍の影響から個人消費に持ち直しの動きが見られ、スーパー、家電等販売額は堅調に推移している。 (2)　ウィズコロナの下で各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しているものの、企業物価及び消費者物価上昇の影響が懸念される。
地域要因
(1)近隣地域及びその周辺には、沿道サービス施設の進出が進み、路線商業地域として成熟しつつある。 (2)　地域内に大きな変動は見受けられず、店舗等が見られる幹線道路沿いの商業地域として推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区山ノ内苗町３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,566 円／平米 54万749 円／坪
推定価格 平米 坪	23万2,291 円／平米 76万7,954 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,685 円／平米 89万8,191 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	224 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区山ノ内苗町３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万3,763 円／平米 83万8,940 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,546 円／平米 83万1,611 円／坪
標準価格 平米 坪	27万8,567 円／平米 92万943 円／坪
査定価格 平米 坪	27万9,000 円／平米 92万2,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区山ノ内苗町３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,348 円／平米 81万4,426 円／坪
推定価格 平米 坪	24万5,140 円／平米 81万433 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,016 円／平米 87万6,143 円／坪
査定価格 平米 坪	26万5,000 円／平米 87万6,090 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	297 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市右京区山ノ内苗町３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,474 円／平米 76万8,559 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,881 円／平米 91万8,675 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,676 円／平米 91万1,385 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	58 ％
基準容積率	141 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情