路線価 (2023) 京都府京都市右京区太秦野元町11-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市右京区京都府京都市右京区太秦野元町１１番２外
価格時点	2023 年
駅名	太秦天神川駅 から 640m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	4億5,500万 円 (3071 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4億5,100万 円 (3071 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円／坪 1平米 14万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね右京区を中心に周辺区に存する工業地域である。需要者の中心は倉庫・工場等を営む法人等であるが、一部用途転換を見込んでのマンション業者や建売業者等も考えられる。当該地域は、交通接近条件が優れるため、需要は安定している。新型コロナの影響はほとんどない。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、概ね京都市右京区を中心とし、乙訓地区までも含む工業地域である。主たる需要者は、倉庫・工場等を営む事業者等であるが、住宅地への転換を見込んだ開発業者等も考えられる。京都府南部では物流倉庫地の需要が増大しているため、交通接近性が良好ゆえに需要は安定している。コロナ禍の影響はほとんど見られず、需要の中心となる価格帯は、取引される規模や価格帯はまちまちであることから見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は自用の工場や事業所等が中心で、一部貸工場・事業所等も見受けられるが、賃貸市場の成熟の程度はあまり高くなく、収益価格はやや規範性が劣る。よって市場性を反映した説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、自用の工場、事業所等を中心とする工業地域であり、賃貸市場の成熟度合いがさほど高くない地域である。本件では、２手法適用したが、専ら自用目的の取引が中心となる当該地域であり、対象標準地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算した比準価格に比して、賃貸目的を前提とした収益価格の信頼性はやや劣る。よって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	太秦天神川駅南方
距離	640 m
土地の状態
土地面積	928.9 坪 (3071 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場のほかに住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市右京区京都府京都市右京区太秦野元町１１番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事業所地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	55 m
面積	3000 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中小規模の工場のほかに住宅も見られる工業地域であり、当面は現状を維持するが、将来的には住宅地域へと移行していくものと予測する。新型コロナの影響は極めて小さく、需要は安定している。 (2)近隣地域は、中小規模の工場のほかに住宅も混在する工業地域であり、当面は現状維持が続くと予測するが、将来的には画地の細分により住宅地へと移行していくものと考えられる。コロナ禍の影響はほとんどない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万9,206 円 1平米 15万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万9,206円 1平米 15万1,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は各種政策の効果もあって、緩やかに持ち直している。工業地の需要は全般的に堅調である。 (2)京都府南部においては物流施設地の需要が強い一方、工場地の需要はそれほどでもない。今後は区内の都市計画変更の影響にも注視すべきである。
地域要因
(1)工業地としての取引は少なく、新型コロナの影響も極めて小さい。今後は接近条件・環境条件等で住宅地としての需要が高まるものと考えられる。 (2)コロナ禍による影響はほとんど見られないが、地域内の工業地としての取引は少ない。今後は住宅地としての需要が高まる可能性も有する。
個別的要因	(1)変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区太秦野元町１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万101 円／平米 66万1,534 円／坪
推定価格 平米 坪	25万6,880 円／平米 84万9,245 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,037 円／平米 58万5,284 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区太秦野元町１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,200 円／平米 56万9,293 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,528 円／平米 60万132 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,514 円／平米 53万7,271 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市右京区太秦野元町１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,397 円／平米 41万4,562 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,056 円／平米 44万9,801 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,140 円／平米 48万3,139 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｏ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市右京区太秦野元町１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,797 円／平米 61万4,245 円／坪
推定価格 平米 坪	20万344 円／平米 66万2,337 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,877 円／平米 52万5,247 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情