路線価 (2023) 京都府京都市伏見区醍醐新開3-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市伏見区京都府京都市伏見区醍醐新開３番２１
価格時点	2023 年
駅名	石田駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円／坪 1平米 14万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伏見区東部の地下鉄東西線及び京阪宇治線等の沿線に位置する住宅地域である。需要者は伏見区及び周辺市町の一次取得者が中心である。本地域は駅徒歩圏内に位置しており、住環境も概ね良好で、周辺では住宅地取引が活発であり、区内における選好性も相対的に高いため、需給は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、面積７０㎡程度の土地で１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は伏見区東部及び山科区の地下鉄東西線沿線の各駅から徒歩圏内の小規模住宅地域。主たる需要者は同圏域内の居住者が中心であるが、一部周辺市区からの参入もあり、画地規模と総額から一次取得者が中心。周辺では宅地開発された新築物件の供給はあるものの画地規模は様々で、近年では中古物件の取引が多く、中心となる価格帯は、土地は７０㎡程度で１，０００万円前後、中古住宅で１，５００万円前後、新築戸建で２，５００～３，０００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、本地域においては収益性ではなく、居住快適性及び利便性に基づく取引相場により不動産の価格が決定されるため、比準価格の説得力は高いものと判断する。一方、市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難である画地であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の戸建住宅が取引の中心である。付近に共同住宅や貸家等は見られず、画地規模も小さく、市場性のある賃貸需要の想定が困難なため収益還元法の適用は断念した。需要者は市場相場を重視して意思決定すると判断されるため、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格により価格査定を行い、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	石田駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	20.9 坪 (69 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市伏見区京都府京都市伏見区醍醐新開３番２１
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	15 m
面積	75 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。地下鉄駅徒歩圏内に位置する平坦な地域で、住環境も概ね良好であるため、需給は堅調に推移しており、地価はやや上昇傾向で動いている。 (2)地下鉄石田駅から徒歩圏内の小規模一般住宅で熟成された既成住宅地域。周辺にはス－パ－やコンビニエンスストアも存在し、生活利便性は概ね良好。地域要因に変化はないが、地価はやや上昇傾向にて推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伏見区では、駅徒歩圏等の住宅地については、需要の底堅さが継続しており地価の上昇が見られる。その他の住宅地は概ね横ばい傾向で推移している。 (2)物価上昇による家計や企業への影響が見られる中、新型コロナ感染対策により経済社会活動の正常化が進み、景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)最寄駅徒歩圏内に位置し、住環境が概ね良好で、地勢平坦な住宅地域に位置するため、需給は堅調に推移しており、地価はやや上昇傾向にある。 (2)小規模住宅で熟成された住宅地域。最寄駅から徒歩圏内であり、住環境が良好なため需給は概ね安定的。地域要因に変動はないが地価はやや上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区醍醐新開３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,381 円／平米 49万548 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,059 円／平米 47万6,259 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,975 円／平米 49万2,511 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区醍醐新開３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,678 円／平米 41万2,185 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,773 円／平米 40万2,582 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,232 円／平米 49万3,361 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区醍醐新開３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,824 円／平米 37万2,996 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,275 円／平米 37万4,487 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,266 円／平米 49万167 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｏ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区醍醐新開３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,589 円／平米 43万5,033 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,009 円／平米 42万6,504 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,799 円／平米 49万1,929 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区醍醐新開３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,090 円／平米 60万1,990 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,510 円／平米 49万4,280 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情