路線価 (2023) 京都府京都市伏見区納所町586-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市伏見区京都府京都市伏見区納所町５８６番１０外
価格時点	2023 年
駅名	淀駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 32万7,294 円
1平米当たり	1平米 9万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	764万 円 (67 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	771万 円 (67 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市中南部域の住宅地域。需要者は自用目的の個人が中心で、定住型の小規模住宅地域である。建て詰まり感があり、防災等の観点で選好性が劣る面もある。更に駅徒歩圏ではあるが、地理的には京都市の南西端地区とも言え、京都や大阪中心部等への通勤に係る経済的時間の劣位性もある。一方で小規模画地が多く総額で８百万円弱という買いやすさがある。価格的に実需水準にあると判断でき地価は概ね横ばいで推移している。 (2) 　同一需給圏は、伏見区西部を中心に隣接市区町も含む圏域と把握される。需要者は、同圏域に居住するエンドユーザーを中心としているが、分譲地などでは圏外からの転入も認められる。中古物件や建売物件の取引を中心に需給関係は安定しており、駅徒歩圏内にあって地価は幾分上昇傾向とみられる。取引価格帯は新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度、中古で１，０００万円程度が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が中心で、近隣地域における標準的規模を勘案すると建物ボリュームの面で十分な収益性を確保し得ないことから、規範性を有する収益還元法の試算には限界がある。従って取引事例比較法のみを適用した。価格が生活利便性等を重視して決定される傾向があり、規模を勘案すると収益性が価格に及ぼす影響はないと判断できる。従って信頼性の高い事例資料に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　当該地域では、自己居住目的の取引が中心であって、需要者は住環境や利便性等を相対比較しつつ、市場相場を判断基準として意思決定していることから比準価格は高い説得力を有する。なお、戸建住宅を中心とする地域性にあって、画地条件的にも規範性のある収益価格の算定は困難なため、収益還元法は非適用とした。よって、本件においては代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	淀駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	20.3 坪 (67 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市伏見区京都府京都市伏見区納所町５８６番１０外
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	12 m
面積	70 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北７．５ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏の定住型の住宅地域。他用途での利用は考え難く、今後も標準的使用等が変動することはなく、現状維持での推移が続くものと予測する。 (2)　小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動は無く、安定した地価水準にて今後もほぼ現状を維持すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が和らぐ中、京都府の有効求職者数は概ね高い水準を維持している。雇用所得環境は改善し、個人消費も緩やかに持ち直している。 (2)京都経済は緩やかな持ち直し傾向にあり、京都市では、南部エリアを中心に高さ規制や容積率の緩和を含む都市計画の見直しに取り組んでいる。
地域要因
(1)都心部等への接近性にやや劣るが、駅徒歩圏にあり需要は概ね安定的に推移しており地価も横ばい傾向が続いている。 (2)周辺の横大路地区では産業用地向けの区画整理事業が進行中。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区納所町５８６番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,170 円／平米 37万834 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,782 円／平米 39万2,693 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,020 円／平米 39万3,480 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区納所町５８６番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万358 円／平米 39万7,904 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,643 円／平米 39万5,540 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,865 円／平米 35万9,908 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区納所町５８６番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,481 円／平米 37万5,168 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,991 円／平米 38万6,772 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,645 円／平米 36万2,486 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区納所町５８６番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万72 円／平米 39万6,958 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,575 円／平米 38万5,397 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,847 円／平米 35万9,848 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区納所町５８６番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,612 円／平米 34万2,541 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,596 円／平米 33万9,182 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,882 円／平米 35万6,658 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情