土地路線価格
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路線価 (2023) 京都府京都市伏見区深草大亀谷西寺町39-28 坪・平米

2023
路 線 価
京都府 京都市伏見区
京都府京都市伏見区深草大亀谷西寺町39番28 (京都伏見)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅のほかに共同住宅等が混在する住宅地域)
  • JR藤森駅 から 550m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
41万3,250
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
12万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 京都府 京都市伏見区京都府京都市伏見区深草大亀谷西寺町39番28
価格時点 2023
駅名 JR藤森駅 から 550m
路線価
1坪当たり 1坪 41万3,250
1平米当たり 1平米 12万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
1,300万
(82 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 52万5,654
1平米 15万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月06日
鑑定評価額 総額
1,310万
(82 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 52万8,960 円/坪
1平米 16万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は伏見区深草エリアを中心とするJR線・私鉄沿線の住宅地域と判定する。需要者は地元居住者のうち第一次取得者層が中心的である。伏見区中央部では利便性に優る地域を中心に新型コロナにより減退した住宅需要の持ち直し傾向が見られるが、本地域は住環境や利便性に特段の優位性はなく選好性は中位であるため地価は概ね横ばいからやや上昇傾向で推移。市場の中心的な価格帯としては土地が1千万円半ば前後である。

(2) 同一需給圏は京都市伏見区を中心とした最寄駅から徒歩圏内の中小規模住宅地域。典型的需要者は京都又は大阪へ通勤する同圏域内の一次取得者であるが一部周辺市区からの転入も見られる。徒歩圏内に大手ス-パ-や大型商業施設は存在しないが、周辺には所々に小売店舗等が存在し、生活利便性は普通程度。市場では中古物件の取引が多く、中心となる価格帯は、土地は1千万円半ば前後、中古住宅で1,500万円~2,300万円程度と把握した。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については同一需給圏内において類似性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、自己居住用目的中心の売買市場に比して賃貸市場の熟成度が低く、収益性を反映した価格形成は希薄であるため、比準価格に比して低位に求められたものと判断される。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考とした上、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 近隣地域は共同住宅も見られるが、中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、収益性よりも、居住の快適性・利便性を重視して価格形成がなされている。そのため、土地価格に見合う賃料が形成されているとは言えず、収益価格は低位に試算された。近隣地域では自己使用住宅の取引が中心となることから、本件では、規範性の高い比準価格をもとに価格査定を行い、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 JR藤森駅北方
距離 550 m
土地の状態
土地面積 24.8 坪 (82 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅のほかに共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 6.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 京都市伏見区京都府京都市伏見区深草大亀谷西寺町39番28
標準地の範囲
20 m
西 0 m
40 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地。
画地の形状等
間口 8 m
奥行き 11 m
面積 90 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特になし。
街路 基準方位北6.4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が多い住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状通り推移するものと予測する。駅徒歩圏内で需要は底堅く地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

(2)一般住宅を中心に、共同住宅等も混在する住宅地域である。駅徒歩圏内であり、生活利便性は普通程度。地域要因に特別な変化はないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向にて推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 52万5,654
1平米 15万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 52万8,960
1平米 16万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 52万5,654
1平米 15万9,000
前年から次年への変動率 0.6 %
2022年
1坪 52万2,348
1平米 15万8,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 52万8,960
1平米 16万
前年から次年への変動率 1.3 %
2019年
1坪 52万2,348
1平米 15万8,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)伏見区の人口は減少傾向。物価高対策の懸念はあるが、行動制限緩和と感染症対策の進展等により経済の活性化と共に住宅需要の回復が期待される。

(2)物価上昇による家計や企業への影響が見られる中、新型コロナ感染対策により経済社会活動の正常化が進み、景気は緩やかに持ち直している。

地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。駅徒歩圏の既存住宅地域で需給は安定的であり地価はやや上昇傾向で推移。

(2)駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。住環境は普通程度であるが、景気持ち直しの影響もあり、地価はやや上昇傾向。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 23K3L
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市伏見区
地域 京都府京都市伏見区深草大亀谷西寺町39番28
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
14万2,751 円/平米
47万1,935 円/坪
推定価格 平米
13万7,726 円/平米
45万5,322 円/坪
標準価格 平米
16万1,650 円/平米
53万4,415 円/坪
査定価格 平米
16万3,000 円/平米
53万8,878 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 240
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 23K3G
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市伏見区
地域 京都府京都市伏見区深草大亀谷西寺町39番28
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万9,058 円/平米
42万6,666 円/坪
推定価格 平米
13万736 円/平米
43万2,213 円/坪
標準価格 平米
15万2,551 円/平米
50万4,334 円/坪
査定価格 平米
15万4,000 円/平米
50万9,124 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 2.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 23K3K
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市伏見区
地域 京都府京都市伏見区深草大亀谷西寺町39番28
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
13万4,644 円/平米
44万5,133 円/坪
推定価格 平米
13万5,964 円/平米
44万9,497 円/坪
標準価格 平米
15万2,597 円/平米
50万4,486 円/坪
査定価格 平米
15万4,000 円/平米
50万9,124 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 23K3L
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市伏見区
地域 京都府京都市伏見区深草大亀谷西寺町39番28
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
10万5,191 円/平米
34万7,761 円/坪
推定価格 平米
10万5,816 円/平米
34万9,828 円/坪
標準価格 平米
15万9,361 円/平米
52万6,847 円/坪
査定価格 平米
16万1,000 円/平米
53万2,266 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 23K3H
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 京都府
市区町村 京都市伏見区
地域 京都府京都市伏見区深草大亀谷西寺町39番28
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
15万9,662 円/平米
52万7,843 円/坪
推定価格 平米
16万1,875 円/平米
53万5,159 円/坪
標準価格 平米
16万272 円/平米
52万9,859 円/坪
査定価格 平米
16万2,000 円/平米
53万5,572 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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