路線価 (2023) 京都府京都市伏見区桃山井伊掃部東町44-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市伏見区京都府京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１
価格時点	2023 年
駅名	近鉄丹波橋駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	6,070万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万5,434 円 1平米 28万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6,050万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万2,128 円／坪 1平米 28万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京阪、近鉄の丹波橋駅圏内を中心に沿線の中規模画地の住宅地域。主な需要者層は買替層、一次取得者層を含む所謂富裕層である。最寄り駅から徒歩１０分以内で二路線が利用できて利便性も良く、地価は上昇で推移してきた。市場滞留期間が長期化する傾向が見られたが、区画割による再分譲の成約事例等が見られ、引き続き需要は上向いている。主な取引価格帯は土地のみで６０００～７０００万円程度、規模によってはそれ以上になる。 (2) 同一需給圏は伏見区で主にＪＲ奈良線及び近鉄京都線沿線を中心に拡がる住宅地域である。主な需要者は自己居住目的の取得者層が考えられる。近隣地域は中規模の一般住宅を中心とする良好な住環境と共に利便性の高さも有する既成住宅地域であり、選好性は高く需給は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、画地条件等によるばらつきが大きいものの、面積２１０㎡程度の土地で６，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は低層戸建住宅が多い既成住宅地域であるが、一部で賃貸共同住宅が見られるため対象標準地上にも賃貸共同住宅を想定して収益還元法を適用した。しかし、高度利用に限度があり、市場参加者の意思決定における収益性の占める位置は大きくはないと考えられる。従って、比準価格を重視して代表標準地との均衡に留意し、収益価格にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅のほか共同住宅も見られるが、需要者は富裕層等が想定され、収益価格は法規制による制約等よりやや低位に算定されたが、価格形成においては、類似不動産の取引相場等との比較の観点が重視されるものと判断した。したがって、市場実態を反映し相対的に説得力が高いものと判断した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	近鉄丹波橋駅北方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市伏見区京都府京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地。
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	23 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	基準方位北：６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)桃山地区の最寄り駅から徒歩約１０分圏内にある、中規模画地が多い既成住宅地域である。周辺では既存画地を業者が仕入れて分割分譲する成約事例が見られ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ比較的閑静な住宅地域である。周辺に画地分割による分譲も見られるものの、特段の変動要因は無く、当面は現況のまま推移するものと予測し、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 99万5,106 円 1平米 30万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 97万1,964 円 1平米 29万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 99万5,106円 1平米 30万1,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナからの回復が進むが建築費や資材価格高騰により新築分譲マンション、戸建住宅等の価格が上昇し、その影響が拡大している。 (2)資材価格の高騰等に対する懸念は拡がっているものの、住宅投資が大きく落ち込むことはなく一定の需要を維持している。
地域要因
(1)近隣地域付近で標準的画地よりも小規模であるがエンドユーザーによる高水準の取引あった。需要は上向きで推移する。 (2)駅徒歩圏で一定の画地規模を有する住環境を維持しており、既成住宅地域で地域要因に大きな変動はなく、需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,485 円／平米 80万1,655 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,322 円／平米 86万7,237 円／坪
標準価格 平米 坪	30万828 円／平米 99万4,537 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万6,968 円／平米 88万2,596 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,015 円／平米 88万6,058 円／坪
標準価格 平米 坪	27万7,161 円／平米 91万6,294 円／坪
査定価格 平米 坪	28万5,000 円／平米 94万2,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,600 円／平米 84万8,320 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,826 円／平米 83万5,843 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,793 円／平米 98万4,504 円／坪
査定価格 平米 坪	30万7,000 円／平米 101万4,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	岸辺美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万6,372 円／平米 107万8,986 円／坪
推定価格 平米 坪	33万7,373 円／平米 111万5,355 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,373 円／平米 111万5,355 円／坪
査定価格 平米 坪	34万7,000 円／平米 114万7,182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区桃山井伊掃部東町４４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万3,691 円／平米 113万6,242 円／坪
推定価格 平米 坪	35万1,940 円／平米 116万3,514 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,277 円／平米 110万1,814 円／坪
査定価格 平米 坪	34万3,000 円／平米 113万3,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	歴史的風土保存区域（古都保存区域）
その他地域地区等3	風致２種
特別な事情