路線価 (2023) 京都府京都市伏見区小栗栖森本町20-37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市伏見区京都府京都市伏見区小栗栖森本町２０番３７
価格時点	2023 年
駅名	石田駅 から 660m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円／坪 1平米 13万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄石田駅圏内を中心に沿線の住宅地域。主な需要者層は画地規模、総額の観点から区内外の買替層であり、戸建志向の強い一次取得者の需要も含まれる。中規模画地の住宅地域としては、従来から他地域との比較で需要は相対的に強くはない。しかし近隣地域周辺ではより小規模な画地の新築分譲が見られ、需給はやや上向きで推移する。主な取引価格帯は、対象標準地程度の規模では建売はほぼ無く、土地のみで３０００万円程度までである。 (2) 同一需給圏は伏見区東部の小栗栖、醍醐、日野地区を中心とした住宅地域である。需要者は当該地区に地縁的選好性を有する個人が中心である。画地規模から総額が嵩み地域的な選好性も低いが、地下鉄の最寄駅から徒歩圏内で、区画等の街路条件も良好であることから、需要は回復傾向にある。画地を分割して取引されることも多く、規模１００㎡程度の宅地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建で３，０００万円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は低層戸建住宅が多い住宅地域であるが、最寄り駅から徒歩約１０分圏内にあって画地規模からも賃貸住宅の想定も可能であるため収益還元法を適用した。しかし公法上の規制等により高度利用に限度があり、市場参加者の意思決定における収益性の占める比重は限定的と考えられる。従って収益価格は参考に留め、比準価格を採用して、代表標準地との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、取引は自用目的の取引が支配的であることから、同一需給圏内の規範性のある取引事例が収集できた。一方、周辺には賃貸用住宅は少なく、賃借需要は限定的と認められ、賃料水準や賃貸条件の把握に困難が伴い、想定要素が多いことから、収益価格の信頼性は劣る。よって市場実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石田駅北西方
距離	660 m
土地の状態
土地面積	58.4 坪 (193 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市伏見区京都府京都市伏見区小栗栖森本町２０番３７
標準地の範囲
東	90 m
西	70 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地。
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	基準方位北：６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地下鉄石田駅の徒歩圏内で中規模画地主体の既成住宅地域である。周辺の新築分譲はより小規模な画地であるが、地域としては需要は上向ている。当面は概ね現状の住宅地域として推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、現状を維持して推移するものと予測する。地域的に選好性が劣るが、最寄駅徒歩圏内で底堅い需要はあり、地価はやや上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナからの回復が進むが建築費や資材価格高騰により分譲新築マンション、戸建住宅等の価格が上昇し、その影響が拡大している。 (2)新型コロナによる各種制限は緩和の方向にある一方、円安や物価上昇、金利動向等、経済情勢の先行きには不安要素も多い。
地域要因
(1)近隣地域周辺の新築戸建は標準的画地より小規模であるが、取引価格は高水準であり、中古戸建の取引も見られた。需要はやや上向きで推移する。 (2)地域的に選好性が弱く、総額も嵩むことから需要の回復は鈍いものの、最寄駅からは徒歩圏内であり、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区小栗栖森本町２０番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,589 円／平米 43万5,033 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,009 円／平米 42万6,504 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,570 円／平米 45万8,112 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区小栗栖森本町２０番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,150 円／平米 46万30 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,846 円／平米 46万2,331 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,597 円／平米 44万4,978 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ａ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区小栗栖森本町２０番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,520 円／平米 41万4,969 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,595 円／平米 40万5,299 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,595 円／平米 40万5,299 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｑ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区小栗栖森本町２０番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,999 円／平米 31万4,067 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,290 円／平米 38万1,149 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,438 円／平米 44万1,146 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	200 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｏ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区小栗栖森本町２０番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,620 円／平米 20万3,716 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,192 円／平米 33万7,847 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,193 円／平米 42万7,112 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致３種
特別な事情