路線価 (2023) 岩手県花巻市石鳥谷町好地第16地割106-1内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 花巻市岩手県花巻市石鳥谷町好地第１６地割１０６番１内
価格時点	2023 年
駅名	石鳥谷駅 から 650m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	733万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	736万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円／坪 1平米 2万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は石鳥谷町の商業地域及びこれに準ずる地域と判定した。典型的需要者は、地縁的選好性を有する個人事業者及び県内の中小法人等と考えられる。町内の中心商業地域は、バイパス沿いに存する大型店舗等の影響により衰退傾向が顕著で、商況、不動産需要ともに低調である。商業地における新規投資や土地取引は極めて少なく、また画地規模も様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は町内商業地域及び商住混在地域で、主な需要者は地元に地縁を有する事業者のほか県内中小法人も含まれる。旧来の中心商業地域で、郊外型商業施設や隣接市町への顧客流出、人口減少、担い手不足等により、商況は減退傾向で、このため不動産需要も低調に推移している。土地取引の中心となる価格帯は、取引が少なく、また取引があっても画地規模が様々なため、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 町内では中心商業地域であるが、自己使用目的の取引が大半である。典型的な需要者は、類似不動産の取引価格、取引動向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。なお、店舗等の賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。以上により、本件においては花巻市全体における不動産市場の動向を勘案し、代表標準地からの検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は商業地域であり、本来は地域要因として収益性が重視されるべきである。しかしながら、地域内は自用物件が利用の大半を占めており、貸店舗等の収益物件はほとんど見られず、適正な賃料水準の把握が困難なことから、止むを得ず収益還元法の適用は断念した。従って、市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とする実証性の高い比準価格を標準とし、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石鳥谷駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	96.8 坪 (320 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	花巻市岩手県花巻市石鳥谷町好地第１６地割１０６番１内
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	40 m
面積	320 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	県道沿いに存し、店舗、店舗併用住宅、事業所が混在する旧来からの商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの中心商店街であるが、路線商業地域、また町外への顧客流出により商業繁華性は低下しており、民間土地取引も少なく、地価は若干の下落基調で推移すると予測する。 (2)旧来の中心商店街として成熟しており、地域要因に顕著な変動をもたらす要因は認められず、今後も現状を維持していくと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)花巻市全体では人口微減、世帯数微増。県内経済は持ち直し基調であるが、当町では民間の新規投資が少なく、商業地需要は回復していない。 (2)県内経済は、総じてみれば緩やかに持ち直しているが、不動産投資は、原材料不足・価格上昇等の影響で弱い動きとなっている。
地域要因
(1)地価を刺激する要因変動は特になく、地価は底打ちしていない。 (2)顧客流出や後継者難等により商況は低迷し、地域内の空洞化が進み、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的観点からの需要、競争力に特段の変動はない。 (2)規模、形状は近隣地域内において標準的と認められ、競争力の程度は標準的と判断する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	花巻石鳥谷（公） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	花巻市
地域	岩手県花巻市石鳥谷町好地第１６地割１０６番１内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,336 円／平米 3万7,477 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,301 円／平米 6万503 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,240 円／平米 8万137 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	花巻石鳥谷（公） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	花巻市
地域	岩手県花巻市石鳥谷町好地第１６地割１０６番１内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,673 円／平米 4万1,897 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,880 円／平米 5万9,111 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,778 円／平米 7万1,998 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	花巻石鳥谷（公） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	花巻市
地域	岩手県花巻市石鳥谷町好地第１６地割１０６番１内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,360 円／平米 3万944 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,552 円／平米 5万8,027 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,914 円／平米 7万5,754 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	花巻石鳥谷（公） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	花巻市
地域	岩手県花巻市石鳥谷町好地第１６地割１０６番１内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,321 円／平米 5万651 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,851 円／平米 4万9,097 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,954 円／平米 7万5,886 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情