路線価 (2023) 岩手県花巻市東和町土沢5区407 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 花巻市岩手県花巻市東和町土沢５区４０７番
価格時点	2023 年
駅名	土沢駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	530万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	527万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,839 円／坪 1平米 1万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧東和町地区を中心とする花巻市内の商業性を有する地域一円で、需要者は地元に地縁性を有する個人・法人事業者が中心である。後継者不足や顧客流出による営業の不振等により、需要は極めて弱い状況にあり、売買は駐車場用地拡張のための近接地取得や借地権者による底地の購入等が多少見られる程度で、取引自体も少ないため、需要の中心となる市場価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は花巻市東和町の中心部から近郊部に位置する土沢、安俵地区の商業地域及び商住混在地域であるが、花巻市石鳥谷町についても代替性が認められる。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業者及び県内法人であり、全国法人は見られない。同一需給圏は新たな商業投資も見られず、店舗需要は低調で、地価は下落傾向が続いている。土地取引は少なく、画地規模が様々なため、需要の中心となる市場価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗併用住宅を中心とする地域で、賃貸市場が成立していないので、適切な収益資料が収集できないことから、収益還元法は適用できなかった。自用目的の取引を中心に市場価格が形成される地域であり、比準価格は複数の取引事例を慎重に比較検討して求めた実証的な価格であるので、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡に留意し、旧東和町内の商業地の需給動向を総合的に勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は旧来からの中心的商業地域で、自用の店舗が利用の大半を占めており、貸店舗・貸事務所の収益物件は僅少で、賃貸市場が形成されていないことから、収益価格は試算できなった。このような地域的特性を十分に考慮した結果、複数の取引事例を中心に適正な補修正や価格形成要因の比較を行った比準価格を妥当なものとして採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更には、花巻市東和町内の商業地の需要動向を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	土沢駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	88 坪 (291 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	6 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等の建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	花巻市岩手県花巻市東和町土沢５区４０７番
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	40 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	間口７～８ｍ程度で区割りされた奥行きの長い画地が標準の既存商業地域。
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商圏人口が減少する中、幹線道路沿いの大型店舗等への顧客流出が続き、旧来からの商店街である近隣地域は衰退傾向で、新規投資は殆ど見られず、地価は今後も下落基調で推移すると予測する。 (2)花巻市東和町の旧来からの中心商店街で、近郊部の幹線道路沿いの大型商業施設との競合により顧客流出が続き、商況は衰退傾向となっている。地域変動要因は見られず、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)同一需給圏内の人口は県平均を上回って減少しており、世帯数も減少し、高齢化率は上昇の一途で、土地取引は少なく、地価の下落基調が続く。 (2)花巻市東和町の人口は減少、世帯数は微減。過疎化による人口減少や世帯数の減少を背景に、住宅需要・店舗需要ともに低調で、土地取引も少ない。
地域要因
(1)新規投資はほとんど見られず、既存店舗の閉鎖に伴い専用住宅地の占める割合が増加してきている。 (2)地域変動要因は見られず、近郊部の国道沿いの大型商業施設との競合により顧客流出が続き、商況は衰退傾向にあり、地価の下落が続いている。
個別的要因	(1)特段の変動要因はない。 (2)標準地は標準的な規模、形状であり、地域内において十分な競争力が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	花巻東和（公） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	花巻市
地域	岩手県花巻市東和町土沢５区４０７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,117 円／平米 9万6,261 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,401 円／平米 5万4,222 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,366 円／平米 6万718 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	花巻東和（公） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	花巻市
地域	岩手県花巻市東和町土沢５区４０７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万597 円／平米 6万8,094 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,326 円／平米 5万7,280 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,142 円／平米 5万9,977 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	花巻東和（公） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	花巻市
地域	岩手県花巻市東和町土沢５区４０７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,351 円／平米 3万7,526 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,050 円／平米 5万6,367 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,393 円／平米 6万807 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	花巻石鳥谷（公） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	花巻市
地域	岩手県花巻市東和町土沢５区４０７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,350 円／平米 5万7,359 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,173 円／平米 6万9,998 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,066 円／平米 5万9,726 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	花巻石鳥谷（公） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	花巻市
地域	岩手県花巻市東和町土沢５区４０７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,360 円／平米 3万944 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,552 円／平米 5万8,027 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,398 円／平米 6万824 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情