路線価 (2023) 京都府京都市伏見区深草野手町37-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市伏見区京都府京都市伏見区深草野手町３７番４外
価格時点	2023 年
駅名	龍谷大前深草駅 から 340m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,540万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	2,530万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万5,572 円／坪 1平米 16万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は龍谷大前深草駅圏内を中心に区北部の住宅地域である。主な需要者層は地元居住者を中心とした買替層等であり、一部で外部からの流入需要も見込まれる。最寄り駅の徒歩約５分圏内にあって周囲に寺社等が多い比較的閑静な住宅地域である。伏見稲荷大社周辺の観光客の賑わいは戻りつつあり、需要は概ね安定的に推移しつつ上向きに転じている。主な取引価格帯は、標準画地程度の規模では建売は少なく、土地のみで３０００万円程度までである。 (2) 同一需給圏は伏見区における京阪本線及びＪＲ奈良線の各駅から徒歩圏内の中小規模住宅地域であり、深草地区が中心。典型的需要者は、同圏域内居住の買替層であるが、伏見稲荷大社に近く、閑静な住宅地域であり、生活利便性は概ね良好であることから他市区からの需要も考えられる。周辺の店舗やゲストハウスの需要は依然低迷しているが、景気持ち直しの影響も受け、需給は改善傾向にある。中心となる価格帯は、土地で２，０００万円～３，０００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は低層戸建住宅が多い住宅地域であるが、画地規模からも賃貸住宅の想定も可能であるため収益還元法を適用した。しかし公法上の規制等により高度利用に限度があり、市場参加者の意思決定における収益性の占める比重は限定的と考えられる。従って収益価格は参考に留め、比準価格を採用して、代表標準地との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は賃貸住宅も存在するが、中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視される自用目的の戸建住宅が取引の中心である。そのため、土地価格に見合う賃料が形成されているとは言えず、収益価格は低位に試算された。需要者は市場相場を重視して意思決定すると判断されるため、本件では規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	龍谷大前深草駅東方
距離	340 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市伏見区京都府京都市伏見区深草野手町３７番４外
標準地の範囲
東	15 m
西	25 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地。
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	基準方位北：５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、共同住宅が混在する既成住宅地域である。伏見稲荷大社周辺の賑わいが戻りつつあり、簡易宿泊所等動向が注視される。需要は上向きで推移し、当面は現状の住宅地域として推移すると予測する。 (2)中小規模一般住宅を中心に一部共同住宅も見られる住宅地域。地域要因に変動は無いが、駅接近性に優れ、生活利便性は概ね良好である。景気持ち直しの影響を受け、地価はやや上昇傾向にて推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナからの回復が進むが建築費や資材価格高騰により新築分譲マンション、戸建住宅等の価格が上昇し、その影響が拡大している。 (2)物価上昇による家計や企業への影響が見られる中、新型コロナ感染対策により経済社会活動の正常化が進み、景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)近隣地域の北方の伏見稲荷大社周辺の観光客がかなり回復した。新築マンション、戸建を中心に住宅価格が上昇傾向にある。 (2)駅徒歩圏内の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、生活利便性は概ね良好。地域要因に変動はないが、景気回復の影響もあり、地価はやや上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区深草野手町３７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,662 円／平米 52万7,843 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,875 円／平米 53万5,159 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,841 円／平米 54万1,658 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区深草野手町３７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,297 円／平米 58万2,838 円／坪
推定価格 平米 坪	18万137 円／平米 59万5,533 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,961 円／平米 54万5,361 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区深草野手町３７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,827 円／平米 49万2,022 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,382 円／平米 48万7,245 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,789 円／平米 51万8,344 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致５種
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区深草野手町３７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,442 円／平米 59万9,847 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,442 円／平米 59万9,847 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,857 円／平米 53万5,099 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｅ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区深草野手町３７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,179 円／平米 38万7,394 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,123 円／平米 54万5,897 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,772 円／平米 52万4,900 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情