路線価 (2023) 京都府京都市伏見区東大手町750外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市伏見区京都府京都市伏見区東大手町７５０番外
価格時点	2023 年
駅名	伏見桃山駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 138万8,520 円
1平米当たり	1平米 42万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億1,600万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 177万8,628 円 1平米 53万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億1,600万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 177万8,628 円／坪 1平米 53万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伏見区をはじめ周辺市区等に所在する商業地域。需要者の中心は店舗やテナントビルの経営を目的とする地元の中小企業や個人事業者。駅に近接した繁華性の高いアーケード付の商業地域で供給はほとんどなく、需要は潜在化しており売り物件が出れば買手の早い反応も予想される。最近では上階を共同住宅とした建替も一部で見られる。取引の中心となる価格帯は画地規模や立地条件、買手の属性等によって価格が異なるため把握することが困難である。 (2) 同一需給圏は京都市伏見区及び周辺区における繁華性の比較的高い商業地域である。需要者は同一需給圏において店舗やテナントビル等を需要する法人が中心である。伏見区内を代表する商店街である大手筋周辺においては、利便性や繁華性が優り、顧客通行量が安定し、需要が堅調に推移しているため、需給はやや強含みの傾向にある。需要の中心となる価格帯は、画地条件や立地条件等の個別性により相当の差異が生じるため、総額、単価ともに把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には収益ビルや貸店舗等が見受けられ賃貸市場は形成されているが自用の店舗やビル等も多い。需要者にとって収益性は取得価格の指標となるため収益価格は重視すべきであるが、市場では自用目的での取引も多く、類似性を有する取引事例から試算した比準価格は実証的でより規範性が高い。そこで、本件では比準価格を重視し、これに収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (2) 近隣地域は利便性及び繁華性の比較的高い商業地域であり、賃貸市場は一定程度成熟している。需要者は取引相場に着目しつつ、収益性も重視して行動すると思料されるが、市場では個別性の強い収益事例が多く、適正な賃料水準等の把握には限界がある。一方、同一需給圏では自用目的の取引も多く、信頼性ある多数の取引事例が収集できた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、前年価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伏見桃山駅西方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	65 坪 (215 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小規模小売店舗に銀行等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市伏見区京都府京都市伏見区東大手町７５０番外
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	30 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７．７ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	旧市街地美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性が維持されたアーケード付商店街で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。新型コロナの影響も薄れ人流は戻っており、また立地の稀少性からも、地価は当面上昇傾向が継続すると予測される。 (2)小売店舗に銀行等が混在する既成商業地域であり、利便性、繁華性が良好な商業地として一定の顧客通行量を維持しており、需給は回復傾向にあるため、地価は上昇している。今後も一定の繁華性を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 188万4,420 円 1平米 57万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 187万7,808 円 1平米 56万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 188万4,420円 1平米 57万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 172万9,038円 1平米 52万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 187万7,808円 1平米 56万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 172万9,038円 1平米 52万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる行動規制も大幅に緩和され、人流は増加している。市場は回復傾向にあり、多くの地域で地価は下落から上昇傾向に転じている。 (2)伏見区の商業地では新型コロナにより落ち込んでいた観光地周辺や飲食店舗への客足が回復しており、収益性の改善により需給は底堅く推移している。
地域要因
(1)繁華性の高い商店街で立地的な優位性を有する。先行き不透明感は残るが、繁華性の高い商業地域で需要は回復傾向、地価は下落から上昇に転じた。 (2)伏見区内を代表する商業地である大手筋に位置するため、顧客通行量が維持されており、利便性や繁華性が良好であるため、需給は回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区東大手町７５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万3,274 円／平米 163万764 円／坪
推定価格 平米 坪	50万180 円／平米 165万3,595 円／坪
標準価格 平米 坪	57万8,243 円／平米 191万1,671 円／坪
査定価格 平米 坪	57万8,000 円／平米 191万868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	83 ％
基準容積率	265 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区東大手町７５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,018 円／平米 136万2,132 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,470 円／平米 137万238 円／坪
標準価格 平米 坪	53万13 円／平米 175万2,223 円／坪
査定価格 平米 坪	53万 円／平米 175万2,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	西
側道幅員3	3.5 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市伏見区東大手町７５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万806 円／平米 182万965 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,868 円／平米 190万3,820 円／坪
標準価格 平米 坪	59万3,678 円／平米 196万2,699 円／坪
査定価格 平米 坪	59万4,000 円／平米 196万3,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市伏見区東大手町７５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万8,971 円／平米 164万9,598 円／坪
推定価格 平米 坪	53万2,402 円／平米 176万121 円／坪
標準価格 平米 坪	62万1,965 円／平米 205万6,216 円／坪
査定価格 平米 坪	62万2,000 円／平米 205万6,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	長岡京市
地域	京都府京都市伏見区東大手町７５０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
推定価格 平米 坪	44万2,680 円／平米 146万3,500 円／坪
標準価格 平米 坪	52万8,258 円／平米 174万6,421 円／坪
査定価格 平米 坪	52万8,000 円／平米 174万5,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情