路線価 (2023) 京都府京都市伏見区桃山町西尾10-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市伏見区京都府京都市伏見区桃山町西尾１０番１
価格時点	2023 年
駅名	地下鉄六地蔵駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3億5,500万 円 (1314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3億5,500万 円 (1314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円／坪 1平米 27万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京都市及び隣接する宇治市等に跨る街路条件が良好の商業地域を中心に広域的に形成される。需要者は店舗経営を企図する事業者が中心となるが、画地規模によってはマンションデベロッパー等も介在する。新型コロナによる影響は薄れ、好立地物件を中心に需要は回復している。駅接近性や繁華性等の立地、規模等により取引価格には幅が見られるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (2) 　同一需給圏は、京都市及び京都市近郊の周辺市を含む範囲である。需要者は地元事業者からチェーン展開する企業まで広く想定され、画地条件次第でマンション開発業者も含まれる。複数の鉄道路線が利用可能な立地性を有しており、新型コロナの影響も薄れつつあって、需要は回復傾向にある。なお、取引件数はそう多くなく画地規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 沿道には店舗や金融機関等が建ち並んでいるが、自用物件も存し賃料水準の形成は十分とは言えない。需要者の意思決定においても収益性のほか一部地縁性が考慮されるが、収益性は流動的で類似不動産に係る取引価格水準が重視される傾向にあるため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視し、収益価格をこれに関連付け、市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　当該地域は、幹線街路沿いの商業地域であり、その価格形成は店舗収益等の観点から選別され、最終的には市場相場が重視される傾向にある。よって、市場の取引実態を反映した比準価格が、収益価格に比して信頼性及び説得力が高いと判断された。以上より、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	地下鉄六地蔵駅北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	397.5 坪 (1314 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、金融機関等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市伏見区京都府京都市伏見区桃山町西尾１０番１
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	30 m
面積	1350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの駅に近い商業地域であり、沿道型店舗等が中心であるが、周辺では分譲マンションや店舗住宅併用の大型開発物件も見られ、用途の多様性が認められる。 (2)　交通量の多い幹線街路沿いの商業地域であり、駅にも近いため分譲マンション適地にもなっていて、良好な利便性や繁華性により当面の地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 93万2,292 円 1平米 28万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 92万8,986 円 1平米 28万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 93万2,292円 1平米 28万2,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 92万8,986円 1平米 28万1,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)京都経済は緩やかな持直し途上にあるが、物価の上昇傾向等には留意を要する。伏見区の不動産市場は総じて安定的である。 (2)京都経済は緩やかな持ち直し傾向にあり、京都市では、南部エリアを中心に高さ規制や容積率の緩和を含む都市計画の見直しに取り組んでいる。
地域要因
(1)鉄道利便性に優位なことや用途の多様性が見られること等から、地価は上昇局面へ移行している。 (2)大型の店舗等が多いエリアにあって周辺では複合型マンションが開発中である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区桃山町西尾１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,965 円／平米 62万8,024 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,625 円／平米 63万6,818 円／坪
標準価格 平米 坪	28万8,361 円／平米 95万3,321 円／坪
査定価格 平米 坪	28万8,000 円／平米 95万2,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	285 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市伏見区桃山町西尾１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,941 円／平米 65万4,393 円／坪
推定価格 平米 坪	23万931 円／平米 76万3,458 円／坪
標準価格 平米 坪	28万3,004 円／平米 93万5,611 円／坪
査定価格 平米 坪	28万3,000 円／平米 93万5,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	記載無
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市伏見区桃山町西尾１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,273 円／平米 93万3,195 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,201 円／平米 95万2,793 円／坪
標準価格 平米 坪	27万7,650 円／平米 91万7,911 円／坪
査定価格 平米 坪	27万8,000 円／平米 91万9,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市伏見区桃山町西尾１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,440 円／平米 106万9,293 円／坪
推定価格 平米 坪	31万8,730 円／平米 105万3,721 円／坪
標準価格 平米 坪	27万8,124 円／平米 91万9,478 円／坪
査定価格 平米 坪	27万8,000 円／平米 91万9,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	24.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府京都市伏見区桃山町西尾１０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,274 円／平米 77万1,204 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,373 円／平米 77万8,143 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,188 円／平米 98万2,504 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情