路線価 (2023) 京都府京都市伏見区桃山町和泉23-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市伏見区京都府京都市伏見区桃山町和泉２３番３
価格時点	2023 年
駅名	桃山南口駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7,670万 円 (459 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7,620万 円 (459 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円／坪 1平米 16万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、伏見区における幹線道沿いを中心に、その周辺区市における繁華性のやや劣る商業地域である。需要者の中心は、店舗や事業所の取得を目的とする地元の中小事業者である。店舗等の連担性が劣ることから、新型コロナの影響は限定的であったが、コロナ後を見据え、需要の回復も認められる。市場において取引される画地規模や類型が様々であり、中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は京都市南部地域、周辺市区の商業地域の存する圏域である。需要者は自動車ディーラーや店舗付賃貸共同住宅等を運営する企業が中心である。店舗需要は、やや持ち直しているものの、新型コロナウィルス感染症の感染拡大前に比べ、強くない。取引される業種や内容は一様ではなく、取引価格も様々であることから取引の中心価格帯を見出すことは出来ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗や店舗付共同住宅、事務所等の混在する路線商業地域であり、収益還元法では店舗付共同住宅を想定したが、用途の多様な地域であり、自用の店舗や事業所も多い。一方、取引事例比較法は同一需給圏内の信頼性のある事例から適正に補修正したものであり、実証的で規範性は高い。よって、現実の取引事例から査定した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は路線商業地域であり、店舗や店舗併用住宅等が見られる。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、比準価格に比して低位に求められた。需要者は収益性を考慮しつつも、実際の取引相場をより重視して意思決定を行う。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桃山南口駅北東方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	138.8 坪 (459 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、物販店等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	一部１住居
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	280 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市伏見区京都府京都市伏見区桃山町和泉２３番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	30 m
面積	420 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	一部１住居
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	280 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに店舗付共同住宅や物販店、事業所等の混在する路線商業地域である。交通量は多く、駅徒歩圏内に位置するものの、店舗等の連担性は低く、当面は繁華性の低い商業地域として推移するものと予測する。 (2)近隣地域は店舗併用住宅、物販店等が混在する路線商業地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。路線商業地域として今後も現状を維持するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる各種制限は緩和の方向にある一方、円安や物価上昇、金利動向等、経済情勢の先行きには不安要素も多い。 (2)世界的な物価高に伴い、企業収益の悪化や個人消費の落込みが懸念される。店舗需要はやや持ち直している。
地域要因
(1)店舗や事業所等の混在する路線商業地域であり、地域要因に大きな変動はないが、新型コロナの収束を見据え、地価はやや上昇傾向にある。 (2)車両交通量の多い路線商業地域である。地域要因に特段の変化は見られず、地価は横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区桃山町和泉２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,023 円／平米 54万8,872 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,023 円／平米 54万8,872 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,584 円／平米 56万645 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区桃山町和泉２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万850 円／平米 53万1,770 円／坪
推定価格 平米 坪	17万8,722 円／平米 59万855 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,304 円／平米 58万6,167 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ａ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区桃山町和泉２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,979 円／平米 68万7,579 円／坪
推定価格 平米 坪	20万4,748 円／平米 67万6,897 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,654 円／平米 54万7,652 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区桃山町和泉２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,965 円／平米 62万8,024 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,625 円／平米 63万6,818 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,882 円／平米 58万4,772 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	285 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情