路線価 (2023) 京都府京都市伏見区深草稲荷御前町89 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市伏見区京都府京都市伏見区深草稲荷御前町８９番
価格時点	2023 年
駅名	稲荷駅 から 50m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	8,970万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 152万760 円 1平米 46万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	8,970万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 152万760 円／坪 1平米 46万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京都市及び隣接市に位置する商業地域である。需要者は、観光客需要を企図する物販、飲食等の事業者、賃貸用店舗を指向する法人である。近年、伏見稲荷大社への観光客をターゲットとした店舗が増えた。経済活動の正常化の進展に伴い国内観光客を中心に回帰しつつあり、休業状態にあった店舗も再開するなど商況の改善がみられ、地価は緩やかに回復している。中心となる価格帯は立地条件、画地条件等により一様ではなく、その把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、京都市内を中心とした、観光地として有名な名所旧跡等の周辺に位置する商業地域である。需要者の中心は、観光客向け店舗の運営を行う事業者や店舗賃貸を計画する投資家等である。新型コロナに対する行動制限は緩和傾向にあり、国内旅行者が増加しているほか、今後は海外からの旅行者の回復により、人流の増加と共に土地需要の増加が期待される。立地条件や画地規模等により取引価格の差異が大きく、取引の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、観光地周辺の商業地域である。収益価格が重視されるべき商業地域ではあるが、観光地の収益は景気に左右されやすく、収益価格の試算過程においては想定事項が介在することから、その相対的規範性はやや劣る。他方、比準価格は、現実の取引市場の実態、いわゆる市場性を反映しており説得力を有する。本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更に、商業地に係る市場の需給動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、観光地に近接して土産物店等の店舗が建ち並ぶ商業地域であり、賃貸市場も一定程度成熟している。しかし、観光客数の回復は途上であり、賃料水準を含め、将来の見通しがはっきりせず、収益価格の不確実性は大きい。一方、取引事例に関しては、同一需給圏内から規範性のある取引事例が収集できた。よって、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、前年基準地価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	稲荷駅北方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗、土産物店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市伏見区京都府京都市伏見区深草稲荷御前町８９番
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地。
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	25 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	伏見稲荷大社に近接し、観光客の多い商業地域。
街路	７．２ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)伏見稲荷大社に近く、観光客をターゲットとした店舗等が多い商業地域であり、先行き不透明感があるものの、今後も観光地区として推移していくものと予測する。 (2)伏見稲荷大社の門前町に位置し、観光客向けの店舗等が多い商業地域である。国内観光客は回復傾向にあり、水際対策も緩和方向にあり、円安の効果も相まって外国人観光客の戻りが期待され、地価は回復傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 159万6,798 円 1平米 48万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 165万3,000 円 1平米 50万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 159万6,798円 1平米 48万3,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 165万3,000円 1平米 50万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動の正常化が進展しており個人消費や観光消費が改善しつつある。景況感も回復基調にあるが仕入価格の高騰など先行きへの懸念もある。 (2)新型コロナによる各種制限は緩和の方向にある一方、円安や物価上昇、金利動向等、経済情勢の先行きには不安要素も多い。
地域要因
(1)国内観光客のほかインバウンドも回帰しつつあり、商況は緩やかな回復傾向にある。 (2)主要観光地では、国内旅行者が回復傾向にあり、伏見稲荷周辺でも観光客が戻りつつある。今後も外国人も含め観光客の増加が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市伏見区深草稲荷御前町８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,870 円／平米 174万1,832 円／坪
推定価格 平米 坪	58万9,509 円／平米 194万8,917 円／坪
標準価格 平米 坪	48万1,232 円／平米 159万953 円／坪
査定価格 平米 坪	48万1,000 円／平米 159万186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市伏見区深草稲荷御前町８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万8,600 円／平米 141万6,952 円／坪
推定価格 平米 坪	50万5,748 円／平米 167万2,003 円／坪
標準価格 平米 坪	50万6,762 円／平米 167万5,355 円／坪
査定価格 平米 坪	50万7,000 円／平米 167万6,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市伏見区深草稲荷御前町８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,880 円／平米 223万4,459 円／坪
推定価格 平米 坪	67万9,935 円／平米 224万7,865 円／坪
標準価格 平米 坪	49万220 円／平米 162万667 円／坪
査定価格 平米 坪	49万 円／平米 161万9,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区深草稲荷御前町８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万3,298 円／平米 116万8,003 円／坪
推定価格 平米 坪	35万3,298 円／平米 116万8,003 円／坪
標準価格 平米 坪	46万623 円／平米 152万2,820 円／坪
査定価格 平米 坪	46万1,000 円／平米 152万4,066 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｏ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市伏見区深草稲荷御前町８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万6,123 円／平米 114万4,283 円／坪
推定価格 平米 坪	34万4,107 円／平米 113万7,618 円／坪
標準価格 平米 坪	47万2,026 円／平米 156万518 円／坪
査定価格 平米 坪	47万2,000 円／平米 156万432 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情