路線価 (2023) 京都府京都市伏見区羽束師菱川町189-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市伏見区京都府京都市伏見区羽束師菱川町１８９番５外
価格時点	2023 年
駅名	長岡京駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億500万 円 (1628 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2億400万 円 (1628 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京都市及び周辺市の幹線・準幹線道路沿いの商業地域が概ね該当する。典型的な需要者は地元及び京滋地区の事業者や、広域的な事業展開を行う運輸関連事業者等が考えられる。新型コロナが及ぼす影響が懸念されたが、運輸関連施設を中心に需要は概ね堅調に推移しており、用途の多様性を有することもあって価格は上昇している。業種等の違いで取引規模に幅があり中心価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は主として京都市伏見区及び周辺市町の幹線又は準幹線道路沿いの商業地の圏域。需要者の中心は個人・法人等の事業者である。周辺は事業所等が多く立地するものの、特段の繁華性は認められない。商業地の回復傾向により、その需要並びに地価はやや強含みである。需要の中心となる価格帯は画地規模により様々であり一律には定め難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺類似地域には収益物件も存するものの、自用の事業所や店舗が多い。従って収益性もさることながら、自己使用による利便性や快適性等も複合的に価格に影響を及ぼしている。採用した取引事例は類似性が高く、その価格には収益性、将来動向、快適性等が反映されている。以上より、収益性、自己使用による快適性の両要素を反映する比準価格を重視し、収益価格も十分な関連づけを行うと共に代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は自動車関連の低層店舗や事業所等が見られる路線商業地域あり、一部賃貸収益物件も見られる。本件においては、賃貸収益に基づく収益価格の指標性がやや低位であると判断し、実証的な比準価格を重視し、収益価格を十分に関連づけ、更に代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	長岡京駅北東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	492.4 坪 (1628 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼作業場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	235 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市伏見区京都府京都市伏見区羽束師菱川町１８９番５外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗・事務所併用地。
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	55 m
面積	1600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	235 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗や事業所等が建ち並ぶ商業地域。規模の点で用途の多様性を有することから、標準的使用等、現状維持での推移が続くと予測する。 (2)自動車関連の低層店舗や事業所等が見られる路線商業地域であり、特段の繁華性は有しない。地域要因の特段の変動はなく、当分は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗・事務所併用地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は和らぎ設備投資や生産は緩やかな増加基調となっている。こうした状況を受けて雇用・所得環境にも緩やかながら改善が見られる。 (2)主要小売業販売額・京都地区の百貨店販売額は、前年を上回っており、観光は、新型コロナの影響が和らぐもとで、持ち直し傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は無いが、運輸関連施設等、事業性用地需要は持続的に旺盛で地価も上昇傾向が続いている。 (2)繁華性が劣る路線商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。地価は一般的要因の下、やや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区羽束師菱川町１８９番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,023 円／平米 54万8,872 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,023 円／平米 54万8,872 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,907 円／平米 42万2,861 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市伏見区羽束師菱川町１８９番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,817 円／平米 43万9,093 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,557 円／平米 45万1,457 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,273 円／平米 48万273 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	宇治市
地域	京都府京都市伏見区羽束師菱川町１８９番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,129 円／平米 41万370 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,867 円／平米 41万6,116 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,852 円／平米 46万2,351 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区羽束師菱川町１８９番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,047 円／平米 12万2,477 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,406 円／平米 35万1,778 円／坪
標準価格 平米 坪	10万288 円／平米 33万1,552 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,300 円／平米 32万1,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	25.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区羽束師菱川町１８９番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,593 円／平米 34万9,090 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,568 円／平米 37万8,762 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,474 円／平米 47万7,631 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情