路線価 (2023) 京都府京都市伏見区深草西浦町4-82 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市伏見区京都府京都市伏見区深草西浦町４丁目８２番
価格時点	2023 年
駅名	藤森駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	7,520万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万3,850 円 1平米 22万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7,450万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万7,238 円／坪 1平米 22万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伏見区を中心に府南部の商業地域である。主な需要者は店舗、事業所用地を求める事業者、収益物件を求める不動産業者等である。近隣地域から西方の国道２４号沿道にかけては、新型コロナ問題以降も建物の竣工や出店等も見られ、営業時間短縮等の影響下でも一定の需要は維持された。令和４年に入って需要は回復、上向きで推移する。主な取引価格帯は、画地規模等が様々で、又、取引価格が顕在化し難い傾向もあり、水準が把握し難い地域である。 (2) 同一需給圏は伏見区を中心に京都市南部の商業地域である。主な需要者は中小規模の法人事業者等を中心に、画地条件によってはマンションデベロッパー等も考えられる。近隣地域は駅、大学等への接近性に優れた路線沿いの商業地域であり、多様な需要者の参入が想定される。周辺においては共同住宅の建設等も散見されるなど、需要は概ね堅調で推移している。取引の中心となる価格帯は、画地条件、需要者属性等によるばらつきが大きく見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は龍谷大学深草キャンパスに近く、周辺地域も含めて、店舗、店舗付共同住宅等が見られ、市場参加者の指標として収益性の占める比重は一定以上程度あると考えられる。その一方で、対象不動産よりも小規模な画地も見られるように市場においては収益物件の個別性が強いこと等から比準価格をより重視して、収益価格を関連付けて、代表標準地との均衡に留意し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は比較的利便性の高い路線商業地域にあって不動産市場における価格決定には収益性の程度及び類似不動産の取引相場との比較の観点が重視されるが、本件においては試算過程で想定要素を多く含む収益価格と比較して市場実態を反映した比準価格が有する説得力が相対的に高いものと判断した。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	藤森駅北西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	101 坪 (334 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	一部１住居
基準建ぺい率	88 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	290 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市伏見区京都府京都市伏見区深草西浦町４丁目８２番
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地。
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	27.5 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	師団街道沿道。
街路	１９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	一部１住居
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	88 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	290 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)京阪本線の西側、藤森駅の徒歩約１０分圏内で、龍谷大学にも近接する。単身者向けの店舗付共同住宅や飲食店等の低層店舗が建ち並び、需要は上向きで当面は現状の商業地域として推移すると予測する。 (2)近隣地域は幹線道路沿いに中層の店舗ビル、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。特段の変動要因は無く現況を維持するものの、新型コロナへの懸念は後退し地価はやや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万134 円 1平米 23万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万7,074 円 1平米 22万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万134円 1平米 23万9,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万7,074円 1平米 22万9,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)繁華街等の賑わいが徐々に戻り、新型コロナ以前の盛況には及ばないが国内だけでなく外国人観光客が増えだしている。 (2)新型コロナの影響に対する警戒感は後退し、行動制限の緩和により人出の増加を受けて個人消費、観光関連はいずれも着実に回復傾向にある。
地域要因
(1)近隣地域周辺の師団街道沿道は新築の共同住宅の１棟売の高水準の取引が見られる等、市場の回復がうかがえた。需要は上向きで推移する。 (2)利便性に優れた幹線道路沿いの商業地域であり、周辺においてもマンション建設等が進められるなど、需要は概ね堅調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区深草西浦町４丁目８２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,533 円／平米 71万2,552 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,550 円／平米 72万2,526 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,508 円／平米 81万8,261 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市伏見区深草西浦町４丁目８２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万251 円／平米 79万4,270 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,764 円／平米 83万5,638 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,160 円／平米 75万7,603 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ａ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区深草西浦町４丁目８２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,979 円／平米 68万7,579 円／坪
推定価格 平米 坪	20万4,748 円／平米 67万6,897 円／坪
標準価格 平米 坪	21万8,748 円／平米 72万3,181 円／坪
査定価格 平米 坪	21万9,000 円／平米 72万4,014 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市伏見区深草西浦町４丁目８２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,995 円／平米 55万8,697 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,602 円／平米 94万4,200 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,818 円／平米 78万2,920 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｂ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市伏見区深草西浦町４丁目８２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,941 円／平米 65万4,393 円／坪
推定価格 平米 坪	23万931 円／平米 76万3,458 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,394 円／平米 76万4,989 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	記載無
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情