路線価 (2023) 京都府京都市伏見区横大路下三栖宮ノ後41外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市伏見区京都府京都市伏見区横大路下三栖宮ノ後４１番外 伏見西部第３－３２街区－宮ノ後４１外
価格時点	2023 年
駅名	中書島駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (1139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (1139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円／坪 1平米 11万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京都市南部、久御山町、宇治市等を中心とし、高速道路ＩＣ周辺や、国道等の沿道及びその背後に形成される工業地域と判定した。需要者は、自用の工場、倉庫等を需要する法人が中心となる。京都市中心部や大阪方面への交通アクセスに優れ、また、高速道路を利用することにより、広域的かつ高度な輸送が可能であることから、工業地需要が堅調に推移している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地１億円台前半となっている。 (2) 同一需給圏は市内南区、伏見区、及び京都府下に所在する中小規模工場・倉庫等を中心とする工業地域。需要者の中心は主として中小の製造業者・倉庫業者であり、これら工業地需要者の新規用地の取得意欲は高い。需給は安定的な地域であり、その需要並びに地価は、強含みの傾向にある。取引の中心となる価格帯は、画地規模等により、様々であり、一律には定め難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価格である。一方、近隣地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格であると思われる。したがって、比準価格を重視、収益価格を比較考量し、他の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自用の工場、倉庫等が多い工業地域であり、一部賃貸用倉庫等も見られるが、これら収益物件については極めて個別性が高く、市場参加者の指標としての収益性の占める地位は限定的と判断される。よって本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	中書島駅西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	344.5 坪 (1139 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、倉庫、農地等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別用途地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市伏見区京都府京都市伏見区横大路下三栖宮ノ後４１番外伏見西部第３－３２街区－宮ノ後４１外
標準地の範囲
東	250 m
西	220 m
南	260 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	工場、倉庫の業務地。
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	30 m
面積	1050 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整理事業が進捗中。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特別用途地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都市計画法改正による指定容積率の変更等で、土地利用度を増しつつ、推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)都市計画法改正に伴い、指定容積率の上限が緩和され、より大規模な建物の建築が可能となった。現状では特段の変化は見られないものの、徐々に工業地としての土地利用度は増していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場、倉庫の業務地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2022年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっているとともに、物価上昇等の影響に注意する必要がある。 (2)生産は、基調としては緩やかに増加しているものの、一部に弱い動きも見られる。設備投資は、全体としては緩やかに増加している。
地域要因
(1)交通利便性、街路条件が良好で、物流施設を中心に、工業地需要が堅調に推移している。地価水準は、上昇傾向で推移している。 (2)ＩＣへの接近性や街路条件も良好な工業地であり、特に物流施設等の需要は旺盛である。これら要因に基づき、地価は強含みの状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市伏見区横大路下三栖宮ノ後４１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,593 円／平米 34万9,090 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,568 円／平米 37万8,762 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,927 円／平米 40万6,397 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市伏見区横大路下三栖宮ノ後４１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,379 円／平米 41万7,809 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,720 円／平米 44万5,384 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,739 円／平米 38万2,633 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市伏見区横大路下三栖宮ノ後４１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,817 円／平米 43万9,093 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,557 円／平米 45万1,457 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,363 円／平米 40万4,532 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市伏見区横大路下三栖宮ノ後４１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,379 円／平米 55万49 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,282 円／平米 59万2,706 円／坪
標準価格 平米 坪	12万810 円／平米 39万9,398 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ａ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	久世郡久御山町
地域	京都府京都市伏見区横大路下三栖宮ノ後４１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,671 円／平米 34万6,042 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,263 円／平米 35万7,917 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,709 円／平米 39万2,452 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	65 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情