路線価 (2023) 京都府京都市伏見区久我石原町6-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市伏見区京都府京都市伏見区久我石原町６番１４外
価格時点	2023 年
駅名	竹田駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5億1,200万 円 (5471 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万9,111 円 1平米 9万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5億900万 円 (5471 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万7,458 円／坪 1平米 9万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京都市伏見区を中心とする周辺市区の工業地域一帯。主たる需要者は物流製造事業者である。新型コロナ以降のＥＣ市場規模の拡大に加え、世界情勢の不安定化や原料価格の高騰等により海外から国内拠点にシフトする動きが見られるなど物流・製造分野ともに拠点需要は増している。高速道路ＩＣを中心とする京都市南部の工業地一帯の需要は旺盛であり、地価は上昇傾向。中心的な価格帯は対象標準地と同程度の規模で１．５～２．０億円となっている。 (2) 　同一需給圏は、京都市南部や乙訓地区を含む京都府下南部一円の範囲であり、需要者層は同圏域の事業者から全国展開の物流企業等まで幅広い。需要者の物件取得意欲は依然旺盛であり、需給関係から地価も上昇傾向が続いている。なお、需要者の属性や画地条件等により取引価格は様々であって、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については自用目的の取引を中心に同一需給圏内において類似性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、近隣地域は工業地域で、工場・倉庫とも規模等に関わらず自社利用目的が中心であり、収益目的の取引は少ない。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　当該地域は、バス通りにもなっている府道沿いにあって用途の幅は比較的広いが、工業系利用地については自用物件が多く収益目的の取引は少ない。典型的需要者は市場相場を重視した価格決定を行っていると把握されることから、比準価格の説得力は相対的に高いものと判断される。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竹田駅南西方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	1654.9 坪 (5471 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場のほかに住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市伏見区京都府京都市伏見区久我石原町６番１４外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	工場、事務所、倉庫の敷地。
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	90 m
面積	5400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	８ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工場のほか住宅も介在する工業地域。地域要因に変動は見られず、今後も現状通り推移するものと予測。交通アクセスが良好な都心近郊の物流・製造拠点需要は強含んでおり、当面地価は上昇傾向が続くと予測する。 (2)　工場や倉庫に住宅等も混在する府道沿いの工業地域であり、今後も概ね現状を維持するとみられ、周辺類似地域との価格均衡を維持しつつ、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場、事務所、倉庫の敷地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
前年から次年への変動率 7.5 ％
2022年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2019年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下でＥＣ市場の拡大が加速し、世界情勢不安や金融為替による海外拠点リスクの顕在化等もあり国内拠点需要は依然高水準で推移。 (2)京都経済は緩やかな持ち直し傾向にあり、京都市では、南部エリアを中心に高さ規制や容積率の緩和を含む都市計画の見直しに取り組んでいる。
地域要因
(1)京都市南部の幹線道路沿いの商業地や工業地を中心に都市計画制限の緩和に向けて進捗しており、さらなる需要の参入が見込まれる。 (2)周辺の久我西出町では工業系の新規開発が活発であり、総じて業務地需要は堅調な状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市南区
地域	京都府京都市伏見区久我石原町６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万705 円／平米 26万6,811 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,851 円／平米 29万435 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,328 円／平米 33万4,990 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	久世郡久御山町
地域	京都府京都市伏見区久我石原町６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,315 円／平米 27万5,439 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,481 円／平米 28万9,212 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,965 円／平米 31万648 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,800 円／平米 31万6,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	八幡市
地域	京都府京都市伏見区久我石原町６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,310 円／平米 18万6,161 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,234 円／平米 37万4,352 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,126 円／平米 31万1,181 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,000 円／平米 31万7,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市伏見区久我石原町６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万759 円／平米 30万49 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,566 円／平米 30万9,329 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,709 円／平米 29万6,578 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,500 円／平米 30万2,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府京都市伏見区久我石原町６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,406 円／平米 18万3,172 円／坪
推定価格 平米 坪	6万355 円／平米 19万9,534 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,145 円／平米 30万4,631 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情