路線価 (2023) 京都府京都市山科区勧修寺東堂田町164 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市山科区京都府京都市山科区勧修寺東堂田町１６４番
価格時点	2023 年
駅名	小野駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (85 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (85 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円／坪 1平米 13万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は概ね山科区の住宅地域。需要者の中心は山科区の居住者であるが、他区等からの転入も見られる。小規模住宅の中に貸駐車場等も見られる住宅地域で、小野駅を最寄り駅とするところの住宅地域としての選好性はやや劣る。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は山科区勧修寺エリアを中心とする地下鉄東西線沿線の住宅地域と判定する。需要者は地元居住者のうち第一次取得者層が中心的である。駅徒歩利用可能で生活利便性は概ね良好。当区の住宅地としての選好性は概ね中位であるが、新築住宅の建築コスト増により中古住宅に需要が流入し、既存住宅地の地価はやや上昇傾向で推移。市場の中心価格帯としては対象標準地と同程度の規模の土地で１千万円台前半、新築戸建住宅で３千万円台前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合うほどの賃料水準が形成されていないこと等から、収益還元法は適用出来なかった。概ね自用目的の取引が中心であることもあり、比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格については同一需給圏内において類似性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、自己居住用目的中心の売買市場に比して賃貸市場の熟成度が低く、現下の賃貸市場における賃料水準、稼働率等に鑑みると収益目的の市場参加者の参入は皆無であると判断し、収益還元法は適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小野駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	25.7 坪 (85 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅の中に貸駐車場等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市山科区京都府京都市山科区勧修寺東堂田町１６４番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	90 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	17 m
面積	85 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模住宅の中に貸駐車場等も見られる住宅地域で、新型コロナ感染症の影響も払拭しつつ、地価は概ね安定的に推移するものと思料する。 (2)小規模戸建住宅が多い住宅地域。地域要因に変動は見られず、今後も現状通り推移するものと予測する。住宅需要は底堅さが見られ、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直している。個人消費・観光は感染症の中、持ち直し、設備・公共投資は増加、住宅投資は横ばい、生産は一部で弱く、雇用所得は改善。 (2)山科区の人口は微減傾向。物価高対策の懸念はあるが、行動制限緩和と感染症対策の進展等により経済の活性化と住宅需要の回復が期待される。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はなく、一部で強含みの取引等も見られるが、総体的には需要は概ね横這い傾向である。 (2)地域要因に変動はない。駅距離等立地条件に特段の優位性はなく、選好性は中位であるが住宅需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区勧修寺東堂田町１６４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,883 円／平米 45万5,841 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,336 円／平米 49万3,705 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,629 円／平米 45万1,695 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致３種
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区勧修寺東堂田町１６４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,093 円／平米 45万3,229 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,895 円／平米 44万9,269 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,406 円／平米 45万4,264 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区勧修寺東堂田町１６４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,708 円／平米 47万8,405 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,278 円／平米 47万6,983 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,670 円／平米 45万5,137 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区勧修寺東堂田町１６４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,865 円／平米 40万2,886 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,503 円／平米 40万1,689 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,602 円／平米 45万4,912 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｍ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区勧修寺東堂田町１６４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,637 円／平米 36万2,460 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,976 円／平米 35万3,663 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,292 円／平米 46万499 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情