路線価 (2023) 京都府京都市山科区大宅沢町172 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市山科区京都府京都市山科区大宅沢町１７２番
価格時点	2023 年
駅名	椥辻駅 から 590m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3,270万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万5,572 円／坪 1平米 16万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市東部域の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。最寄り椥辻駅及び同駅周辺の商業施設へ徒歩圏にあり生活利便施設への接近性に概ね恵まれている。又比較的街路の配置が整った住宅地域である。こうした要因を受け、総額的にはやや張るが需要は比較的堅調で価格は上昇している。近隣地域及び周辺地区において取引される価格帯は標準地規模の土地で３２～３３百万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は、山科区及び伏見区東部を中心とし、地下鉄東西線各駅の徒歩圏及びその周辺に形成される住宅地域等と判定した。需要者は、地縁を有する個人、京都市中心部へ通勤する個人等が中心となる。交通、生活利便性が良好な地域に存し、総額が抑えられる物件を中心に、住宅地需要が比較的安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地３千万円台前半～半ば、建物と総額で５千万円程度～５千万円台前半となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件も存するものの自己使用を目的とする取引が中心的である。従って取引に当たっては収益性よりも寧ろ利便性や快適性等が重視される比重が大きい。採用した取引事例資料は価格形成要因や品等の類似性の高いものを採用している。従って比準価格に対し高い信頼性を認め、収益価格については参考とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各試算価格は開差をもって求められた。対象標準地と同種の不動産は、自用目的が中心であり、賃貸に当たっては、土地価格水準に見合う賃料水準を得ることが困難なため、収益価格は低位に求められた。近隣地域及びその周辺地域においては、収益価格が価格決定に与える影響はほとんど見られないと判断されることから、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	椥辻駅南東方
距離	590 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に事業所、空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市山科区京都府京都市山科区大宅沢町１７２番
標準地の範囲
東	90 m
西	100 m
南	100 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地。
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	22 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業施設等との接近条件も比較的良好で、住宅地域としての成熟度も高い。特に価格形成要因を変動させる要素は無く、現状維持での推移が続くものと予測する。 (2)駐車場や農地等が住宅地に転換される可能性を有するが、急速に地域を変動させる要因はなく、今後も当面の間、現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の共同住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が和らぐ中、京都府の有効求職者数は概ね高い水準を維持している。雇用所得環境は改善し、個人消費も緩やかに持ち直している。 (2)景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっているとともに、物価上昇等の影響に注意する必要がある。
地域要因
(1)椥辻駅及び周辺商業施設へ徒歩圏にあり、市況は概ね堅調さを維持しており、地価も上昇している。 (2)交通、生活利便性が良好なことから、住宅地需要が安定している。地価水準は、上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区大宅沢町１７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,487 円／平米 53万7,182 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,224 円／平米 54万9,537 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,903 円／平米 55万5,087 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区大宅沢町１７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,454 円／平米 59万3,275 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,815 円／平米 58万4,550 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,436 円／平米 52万3,789 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｑ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区大宅沢町１７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,504 円／平米 56万6,992 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,876 円／平米 57万1,528 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,167 円／平米 52万2,900 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区大宅沢町１７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,879 円／平米 58万1,456 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,791 円／平米 56万1,329 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,129 円／平米 52万6,080 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ａ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市山科区大宅沢町１７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,971 円／平米 56万1,924 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,288 円／平米 55万6,360 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,721 円／平米 52万1,426 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情