路線価 (2023) 京都府京都市山科区竹鼻堂ノ前町32-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市山科区京都府京都市山科区竹鼻堂ノ前町３２番１
価格時点	2023 年
駅名	地下鉄山科駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5億4,700万 円 (2189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5億4,700万 円 (2189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万6,500 円／坪 1平米 25万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京都市山科区の他、周辺区や隣接市に位置する共同住宅を主とした地域である。需要者は大手や地元中堅のマンション開発業者が中心である。本地域は山科駅徒歩圏内に位置し、生活利便性や居住環境が良好で、マンション適地の需要が強いため、需給は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、マンション用地ごとの画地条件や立地条件等の個別性により取引総額に大きな差異が生じるため、総額、単価ともに把握は困難である。 (2) 　同一需給圏は京都市及び京都市近郊の周辺市を含む範囲で、典型的需要者はマンション開発業者である。山科駅周辺は良好な利便性により住宅需要は堅調であり、特に駅徒歩圏ではマンション需要も旺盛であるが、古くからの市街地であって開発余地は少なく、需給関係から素地価格は上昇傾向となっている。なお、画地条件等により取引総額は様々であり、中心価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅徒歩圏内で利便性の高い共同住宅を主とした住宅地域である。需要者であるマンション開発業者は投資採算性に着目しつつ、現実の市場での取引に基づく市場性も勘案して行動すると思料される。本件では実証的で信頼性の高い取引事例による比準価格と、現実的なマンション開発事業を想定した開発法による価格が試算できた。よって、比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　当該地域は、駅徒歩圏のマンション適地であり、その価格形成はマンション開発による投資採算性が考慮されつつ、最終的には取引市場における需要競合によって決定される傾向にある。開発法は現実的な開発スケジュールに基づき算定しているが、想定要素を多く含むため、本件においては、市場の取引実態を反映した比準価格を標準に、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	地下鉄山科駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	662.1 坪 (2189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅が多く見られる利便性のよい住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市山科区京都府京都市山科区竹鼻堂ノ前町３２番１
標準地の範囲
東	300 m
西	0 m
南	0 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中層の共同住宅地。
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	44 m
面積	2200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	西側道から２５ｍまでは２中専、２５ｍ超は１中専である。
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅が多く利便性の良い住宅地域であり、山科駅徒歩圏内に位置しているため、区内における選好性が高く、需給は強含みである。周辺では分譲マンション開発が活発であり、今後もその傾向が継続すると予測する。 (2)　山科駅徒歩圏内のマンション適地として需要は強く、今後もその傾向が続くものとみられ、地価も上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の共同住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 84万3,030 円 1平米 25万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万3,112 円 1平米 25万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)山科区の住宅地は、駅徒歩圏内の平坦地等では取引が活発で需要は強いが、駅徒歩圏外の傾斜地や外縁部では需要が弱い傾向が継続している。 (2)京都経済は緩やかな持ち直し傾向にあり、京都市では、南部エリアを中心に高さ規制や容積率の緩和を含む都市計画の見直しに取り組んでいる。
地域要因
(1)山科駅周辺においては、昨今は新規の分譲マンション開発の動きが活発であり、本地域においてもマンション適地の需要は強く、需給は強含みである。 (2)生活利便性良好な地域であり、山科区ではマンション開発が増えている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区竹鼻堂ノ前町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,273 円／平米 93万3,195 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,201 円／平米 95万2,793 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,383 円／平米 81万7,848 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｏ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区竹鼻堂ノ前町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,520 円／平米 63万6,471 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,215 円／平米 64万5,381 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,603 円／平米 79万8,740 円／坪
査定価格 平米 坪	24万9,000 円／平米 82万3,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区竹鼻堂ノ前町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,266 円／平米 55万6,287 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,266 円／平米 55万6,287 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,723 円／平米 84万5,420 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区竹鼻堂ノ前町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万251 円／平米 79万4,270 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,764 円／平米 83万5,638 円／坪
標準価格 平米 坪	25万758 円／平米 82万9,006 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情