路線価 (2023) 京都府京都市山科区音羽役出町1-34外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市山科区京都府京都市山科区音羽役出町１番３４外
価格時点	2023 年
駅名	東野駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5,120万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万1,308 円 1平米 31万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5,100万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 104万8,002 円／坪 1平米 31万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として京都市山科区・伏見区・南区等の幹線又は準幹線道路沿いの商業地の圏域。需要者の中心は個人・法人等の事業者である。一定の繁華性が認められる地域であり、全国チェーン店等による店舗・事業所等としての利用も認められる。また、まとまった画地であればデベロッパー等の需要もあり、その需要並びに地価は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は画地規模により様々であり一律には定め難い。 (2) 同一需給圏は京都市山科区及び周辺区における繁華性の比較的高い商業地域である。需要者は同一需給圏において店舗や事務所を需要する法人事業者が中心であるが、画地規模がまとまればデベロッパーの参入も考えられる。本地域は区内では相対的に繁華性が優り、高い容積率であるため、需給は強含んでおり、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、画地条件や立地条件等の個別性により相当の差異が生じるため総額、単価ともに把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には自用の事務所・店舗のほか、収益用ビルも見られるため、本件においては実証的な比準価格を重視しつつも、取引における収益性を反映した収益価格も十分に関連づけ、更に代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は繁華性の高い商業地域であり、賃貸市場は一定程度成熟している。需要者は取引相場に着目しつつ、収益性も勘案して行動すると思料されるが、同一需給圏においては個別性の強い収益事例が多いため、適正な賃料水準や経費率の把握には限界がある。一方、同一需給圏において、信頼性ある取引事例が多数収集できた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東野駅北方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市山科区京都府京都市山科区音羽役出町１番３４外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	60 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	高層の店舗住宅併用地。
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの商業地域であり、大手スーパーやテナントビル等が見られ、周辺一帯は一定の繁華性が認められる。現状、容積率・高さ制限の緩和が計画されており、実現すれば、より大規模な建物が建築可能となる。 (2)中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、近年は高度利用が進んでいる。駅徒歩圏内の幹線道路沿いに立地するため、マンション開発が活発で、需給は強含みである。今後も高度利用がさらに進むと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層の店舗住宅併用地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 110万7,510 円 1平米 33万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 111万4,122 円 1平米 33万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 110万7,510円 1平米 33万5,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 111万4,122円 1平米 33万7,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)主要小売業販売額・京都地区の百貨店販売額は、前年を上回っており、観光は、新型コロナの影響が和らぐもとで、持ち直し傾向にある。 (2)山科区の商業地では、駅近くや幹線道路沿いの地域を中心として需要は底堅く、マンション開発需要も下支えとなり、需給は堅調な動きである。
地域要因
(1)地下鉄駅徒歩圏かつ幹線道路沿いの商業地であり、需要は底堅い。都市計画の変更も予定されており、地価は上昇傾向にある。 (2)駅徒歩圏内で繁華性が高い幹線道路沿いに位置し、容積率が高く、近年は高度利用が進んでいる。需給はやや強含んでおり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区音羽役出町１番３４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,279 円／平米 90万3,460 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,018 円／平米 92万2,434 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,719 円／平米 108万133 円／坪
査定価格 平米 坪	32万7,000 円／平米 108万1,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区音羽役出町１番３４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,273 円／平米 93万3,195 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,201 円／平米 95万2,793 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,281 円／平米 113万1,581 円／坪
査定価格 平米 坪	34万2,000 円／平米 113万652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区音羽役出町１番３４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,558 円／平米 92万4,219 円／坪
推定価格 平米 坪	28万3,196 円／平米 93万6,246 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,337 円／平米 111万1,930 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区音羽役出町１番３４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万251 円／平米 79万4,270 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,764 円／平米 83万5,638 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,019 円／平米 111万4,185 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区音羽役出町１番３４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万718 円／平米 72万9,694 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,574 円／平米 74万5,748 円／坪
標準価格 平米 坪	32万418 円／平米 105万9,302 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情