路線価 (2023) 京都府京都市山科区御陵大津畑町53-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市山科区京都府京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
価格時点	2023 年
駅名	地下鉄山科駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	8,080万 円 (374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万4,096 円 1平米 21万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	8,120万 円 (374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万7,402 円／坪 1平米 21万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として京都市山科区、伏見区等の幹線又は準幹線道路沿いの商業地の圏域。需要者の中心は個人・法人等の事業者であるが、画地規模によってはマンション建設を目的としたデベロッパー等も認められる。特段の繁華性は認められない地域であるが、その需要並びに地価は、概ね横ばいからやや強含みと判断される。需要の中心となる価格帯は画地規模により様々であり一律には定め難い。 (2) 同一需給圏は、山科区及び周辺区における幹線・準幹線道路沿い及び一部その背後を含む商業地域一帯。主な需要者は個人事業者若しくは地元法人等の事業者であるが、規模によってはデベロッパー等も介在する。新型コロナによる影響は薄れ、用途の多様性を有する適地の需要は回復している。駅接近性や繁華性等の立地、規模等により取引価格には幅が見られるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域には併用ビル・低層店舗等が見られ、収益用の店舗兼共同住宅等も見られる。市場間取引における収益価格の指標性はやや流動的である点を加味し、本件においては、市場の実態を反映し、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 地域には店舗兼共同住宅のほか低層店舗や一般住宅等も見られるため、土地の効用に見合う賃料水準の形成は不完全で、収益価格の相対的な規範性は低位と判断する。したがって、圏内類似不動産の取引価格水準が価格形成に強く影響するものと認められるため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視し、収益価格をこれに関連付けた上、市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	地下鉄山科駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	113.1 坪 (374 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、低層店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	一部１住居
基準建ぺい率	89 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	296 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市山科区京都府京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
標準地の範囲
東	150 m
西	120 m
南	45 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地。
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	26 m
面積	375 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１７ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	一部１住居
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	89 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	296 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの商業地域であり、最寄り駅である「山科」駅へも徒歩圏内にあり、需要は概ね堅調である。特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状維持で推移するものと判断する。 (2)幹線道路沿いの既成商業地域であり、周辺では分譲マンションも見られるなど、規模によっては用途の多様性が増している状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗住宅併用地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)主要小売業販売額・京都地区の百貨店販売額は、前年を上回っており、観光は、新型コロナの影響が和らぐもとで、持ち直し傾向にある。 (2)京都経済は緩やかな持直し途上にあるが、物価の上昇傾向等には留意を要する。山科区の不動産市場は総じて安定的である。
地域要因
(1)府道沿いの商業地であり、駅接近性も概ね良好。用途の多様性の観点からも需要は安定的であり、地価はやや上昇傾向にある。 (2)京都市内中心部から比較的近い駅徒歩圏の商業地域であり、用途の多様性も存すること等から、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,941 円／平米 65万4,393 円／坪
推定価格 平米 坪	23万931 円／平米 76万3,458 円／坪
標準価格 平米 坪	21万9,725 円／平米 72万6,411 円／坪
査定価格 平米 坪	22万4,000 円／平米 74万544 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	記載無
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,211 円／平米 64万8,674 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,781 円／平米 65万3,864 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,232 円／平米 73万1,393 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,605 円／平米 55万7,408 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,046 円／平米 56万8,784 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,436 円／平米 73万8,679 円／坪
査定価格 平米 坪	22万8,000 円／平米 75万3,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万3,357 円／平米 93万6,778 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,874 円／平米 95万8,323 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,641 円／平米 74万9,275 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,706 円／平米 51万1,458 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,789 円／平米 51万5,038 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,567 円／平米 77万2,173 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情