路線価 (2023) 京都府京都市山科区大宅烏田町11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市山科区京都府京都市山科区大宅烏田町１１番外
価格時点	2023 年
駅名	椥辻駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億6,800万 円 (856 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億6,900万 円 (856 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万1,282 円／坪 1平米 19万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京都市及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの商業地域が概ね該当する。典型的な需要者は飲食店等の事業者に加え地元の小規模事業者、不動産業者が考えられる。飲食店舗を中心に新型コロナが影響を及ぼしていたが、現在はその程度が小さくなりつつある。今後の影響についてはなお予断を許さない部分があるが、需要は安定した推移を見せており、価格も概ね横ばいとなっている。業種等の違いで取引規模に幅があり中心価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は、山科区、伏見区等の京都市南部及び宇治市等の京都市近郊エリアの商業地域を中心とする範囲である。需要者は地元事業者からチェーン展開する企業まで比較的幅広く想定される。駅徒歩圏内の主要幹線街路沿いで、路線型店舗が連担しており、新型コロナによる休業要請等が行われない中、飲食店の客足も回復傾向にあることから、店舗用地需要は改善傾向にある。なお、取引件数はそう多くなく画地規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺類似地域には収益物件も存するが自用の事業所や店舗が多い。収益性は重要な要因であるが、同様に自己使用による快適性等も重視される。採用した取引事例は地域的特性が類似しており、その価格には対象標準地の市場参加者と類似性を有する需要者の収益性、将来動向、快適性等が反映されている。以上より、収益性等、多様な要因を反映する比準価格を重視し、収益価格も十分に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は、幹線街路沿いの商業地域であり、その価格形成は背後人口や交通量等の観点から選別され、最終的には市場相場が重視される傾向にある。よって、市場の取引実態を反映した比準価格が、収益価格に比して信頼性及び説得力が高いと判断された。以上より、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	椥辻駅南方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	258.9 坪 (856 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所ビル等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市山科区京都府京都市山科区大宅烏田町１１番外
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地。
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	20 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)外環状線沿いの路線商業地域。車両通行量は多く背後に広範な住宅地域も存する。外環状線は山科区のみならず京都市の経済的な大動脈と言え、路線商業地域として成熟しており今後も現状を維持して推移すると予測する。 (2)幹線道路沿いに店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特別の変動はなく、新型コロナによる行動制限が緩和の方向にあり、商況は回復傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 68万1,036 円 1平米 20万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 68万1,036円 1平米 20万6,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は和らぎ個人消費は持ち直している。物価は前年を上回る状況にある。こうした状況から収益環境にも緩やかな改善が見られる。 (2)新型コロナによる各種制限は緩和の方向にある一方、円安や物価上昇、金利動向等、経済情勢の先行きには不安要素も多い。
地域要因
(1)新型コロナの影響は和らいでおり、弱かった飲食店の収益環境等にも改善の兆しがある。不動産市況に回復も見られ地価は概ね横ばいとなっている。 (2)低層の路面型店舗を中心とした商業地域で、地域要因に特段の変動要因はなく、新型コロナ後の景況感の回復に伴い、需要も上向くと考えられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区大宅烏田町１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,941 円／平米 65万4,393 円／坪
推定価格 平米 坪	23万931 円／平米 76万3,458 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,803 円／平米 63万4,101 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	記載無
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区大宅烏田町１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万251 円／平米 79万4,270 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,764 円／平米 83万5,638 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,103 円／平米 93万2,633 円／坪
査定価格 平米 坪	28万2,000 円／平米 93万2,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区大宅烏田町１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,273 円／平米 93万3,195 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,201 円／平米 95万2,793 円／坪
標準価格 平米 坪	21万1,913 円／平米 70万584 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市伏見区
地域	京都府京都市山科区大宅烏田町１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,965 円／平米 62万8,024 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,625 円／平米 63万6,818 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,970 円／平米 65万4,489 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	285 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区大宅烏田町１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,279 円／平米 90万3,460 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,018 円／平米 92万2,434 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,629 円／平米 71万6,175 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情