路線価 (2023) 京都府京都市山科区川田御出町32-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市山科区京都府京都市山科区川田御出町３２番２２
価格時点	2023 年
駅名	東野駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,220万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,220万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万682 円／坪 1平米 9万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山科区及び周辺市町における中小規模工業地域又は住工混在地域である。需要者は同一需給圏における中小規模の製造事業者が中心である。伝統産業関連業界における経営環境は厳しく、本地域のような小規模な工業地は物流施設等への転用も難しいため、土地需要が限定され、需給は均衡状態にある。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく、立地条件や規模等の個別性により相当の差異が生じるため、総額、単価ともに把握は困難である。 (2) 同一需給圏は京都市山科区及び周辺市区の中小規模工場が集積する工業地域及び住工混在地域が存する圏域。中心となる需要者は地元中小法人や個人事業者である。流通業を目的とした工業地については、需要は堅調である。一方で、伝統産業工場が中心となる工業地の需要は限定的である。業種、用途によって取引規模や取引価格も様々であることから、取引の中心価格帯を見出すことは出来ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小規模の陶器関連工場等が混在する工業地域である。需要者は自用目的の中小規模事業者が中心であり、収益性よりも物流利便性等を反映した取引相場を重視すると思料されるため、比準価格の説得力は高いと判断する。一方、個別性の強い収益事例が多く、信頼性ある収益資料の収集には限界があるため、収益価格の精度はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は陶器関連の工場、店舗等が見られるが、主に自用目的の取引が中心の工業地域である。典型的な需要者は収益性を検討しつつも、工業生産の効率性をより重視して意思決定を行う。比準価格はこれらを反映した実証的な価格であり、その説得力は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東野駅南西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	100.4 坪 (332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	作業場兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	陶器関連の工場、店舗等の混在する工業団地
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市山科区京都府京都市山科区川田御出町３２番２２
標準地の範囲
東	90 m
西	90 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	作業場兼住宅地。
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	25 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)陶器関連の工場、店舗等が混在する工業団地であるが、伝統産業の業界における経営環境の厳しさから、土地需要が限定され、今後は住宅地への移行も考えられる。需給は均衡状態にあり、地価は安定的な傾向にある。 (2)近隣地域は陶器関連の工場、店舗等の混在する工業地域である。清水焼を含む国指定伝統的工芸品出荷額、従業者数は減少傾向が続いており、今後は住宅地への移行も考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	作業場兼住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万7,955 円 1平米 9万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万7,955円 1平米 9万9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)山科区では流通施設適地は少なく、従来からの伝統産業関連の小規模な工業地がほとんどであるため、工業地の需給に変動は少ない状況にある。 (2)世界的な物価高に伴い、企業収益の悪化や個人消費の落込みが懸念される。京都市の観光客数は回復傾向にある。
地域要因
(1)陶器等の伝統産業関連の工場や店舗が集積する工業団地であるが、工業地としては小規模であり、土地需要が限定されるため、需給は均衡状態にある。 (2)陶器関連の工場、店舗等の混在する工業地域。地域に特段の変動はなく、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区川田御出町３２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,873 円／平米 50万2,092 円／坪
推定価格 平米 坪	15万369 円／平米 49万7,120 円／坪
標準価格 平米 坪	10万313 円／平米 33万1,635 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区川田御出町３２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,751 円／平米 34万3,001 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,443 円／平米 34万1,983 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,848 円／平米 33万97 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,800 円／平米 32万9,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｑ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区川田御出町３２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,539 円／平米 34万8,912 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,539 円／平米 34万8,912 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,727 円／平米 32万6,391 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,700 円／平米 32万6,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区川田御出町３２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万80 円／平米 52万9,224 円／坪
推定価格 平米 坪	16万80 円／平米 52万9,224 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,182 円／平米 32万7,896 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,200 円／平米 32万7,955 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区川田御出町３２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万759 円／平米 30万49 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,566 円／平米 30万9,329 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,770 円／平米 32万3,228 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,800 円／平米 32万3,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情