路線価 (2023) 京都府京都市山科区西野山欠ノ上町1-37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市山科区京都府京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７
価格時点	2023 年
駅名	椥辻駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 31万7,376 円
1平米当たり	1平米 9万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は概ね京都市内の業務系・工業系の地域。需要者の中心は中小企業・個人事業者である。小規模の伝統産業工場が建ち並ぶ工業団地で、幹線道路・高速道路等へのアクセス等は普通、団地の特性を踏まえた需要者の地域選好性も普通程度と思料する。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は山科区を中心に、京都府南部の小規模画地の工業地域。主な需要者は事業所等の用地を求める事業者である。元来需要が限定される傾向があり、同程度の画地規模の住宅との比較では選好性は低いと見られる。流通施設用地や大規模工場用地のような需給逼迫状況にはなく、地価は均衡しつつ推移する。取引自体が少なく、主な取引価格帯は把握し難いが周辺地域の同規模の土地に近似すると考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺には事業用テナント物件も見られ、収益価格の規範性は低くはないと思料するが、一般市場での収益物件の個別性が強いことから、比準価格を重視することとし、収益価格も充分関連づけて、対象標準地の前年からの変動要因にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内やその周辺では、小規模画地の自用の作業所等が目立つ。より広域的には工業用途の賃貸物件も見られるが、賃貸物件の規模、仕様、築年数等は多岐に渡り、市場においては収益物件の個別性が強いこと等から市場参加者の指標として収益性の占める位置は大きくは無いと判断した。従って、比準価格をより重視し、収益価格を比較考量して、対象標準地の前年からの変動要因にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	椥辻駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	32.1 坪 (106 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の伝統産業工場が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市山科区京都府京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	業務地。
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因はない。業務地への市内の需要は全般的には底堅く、新型コロナ感染症の影響も概ね払しょくしつつあるが、当地域は小規模の伝統産業工場が建ち並ぶ工業団地で、地価は横這いで推移するものと思料する。 (2)伝統産業の工房、作業所等が集まる地域であり、周辺の小規模住宅と近似する画地規模である。需給が均衡する中で周辺の混在地、住宅地等の影響も受け、地価は均衡しつつ推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の作業場住宅併用地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直している。個人消費・観光は感染症の中、持ち直し、設備・公共投資は増加、住宅投資は横ばい、生産は一部で弱く、雇用所得は改善。 (2)中国経済の見通し、ロシアのウクライナ侵攻以来の原油高等懸念材料があるが京都市の市有地入札売却で高額落札がある等、工業地の需要は依然高い。
地域要因
(1)業務地への市内の需要は全般的には底堅いものの、当地域は小規模の伝統産業工場が建ち並ぶ地域で、需要は概ね横這い傾向である。 (2)小規模画地を主体とした伝統工芸の工房等の工業団地である。周辺では住宅、工場用地の取引は見られるが、近隣地域内の需給は均衡している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万80 円／平米 52万9,224 円／坪
推定価格 平米 坪	16万80 円／平米 52万9,224 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,947 円／平米 41万9,687 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,266 円／平米 55万6,287 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,266 円／平米 55万6,287 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,362 円／平米 40万7,835 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,649 円／平米 66万40 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,642 円／平米 67万3,240 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,719 円／平米 40万9,015 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,873 円／平米 50万2,092 円／坪
推定価格 平米 坪	15万369 円／平米 49万7,120 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,461 円／平米 40万1,550 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｐ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万759 円／平米 30万49 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,566 円／平米 30万9,329 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,113 円／平米 40万7,012 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情