路線価 (2023) 京都府京都市西京区下津林佃5-142 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市西京区京都府京都市西京区下津林佃５番１４２
価格時点	2023 年
駅名	桂駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4,370万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万3,686 円 1平米 23万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,380万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万6,992 円／坪 1平米 23万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阪急京都線桂駅徒歩圏を中心とする西京区内の住宅地域である。主たる需要者は、居住目的の個人が中心である。駅等への交通利便性が良好な地域であり、周辺における大型商業施設の存在が価格に与える影響が大きく、需要は底堅く、価格水準は堅調に推移する。土地で４，５００万円、中古住宅で５，５００万円程度の物件が需要の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は京都市西京区における最寄駅から徒歩圏内にある中規模住宅を中心とした住宅地域である。典型的な需要者は京都市西京区及び周辺市区の比較的資金力のある居住者が中心となる。成熟した住宅地域で地域要因は安定しており、まとまった量の新規供給もみられず、需給は横ばいからやや強含みで推移している。需要の中心的価格帯は規模にもよるが、土地は３５００万円～５０００万円程度、中古戸建住宅は３０００万円台後半～５０００万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、駅徒歩圏内の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。法令上の規制等により、経済合理性を有する賃貸住宅の建築が困難であるため、収益還元法は適用していない。本件では、取引事例比較法のみの適用であるが、対象標準地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算しており、比準価格の規範性は高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅用に開発された容積率の低い住宅団地内にある画地であることから収益価格は試算は行わない。比準価格は信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格を指標にして価格が形成されることから、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態に即した説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桂駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市西京区京都府京都市西京区下津林佃５番１４２
標準地の範囲
東	160 m
西	70 m
南	160 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	建築協定がある。
街路	基準方位　北、７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はない。コロナ禍による影響はほとんど見られず、需要は底堅く推移し、価格水準は堅調に推移すると予測される。 (2)閑静な中規模住宅地域として熟成しており、価格に影響を与える価格形成要因に変動も無く、今後も現状を維持するものと予測する。市場の需給動向についても概ね横ばいで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万3,686 円 1平米 23万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万6,992円 1平米 23万2,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西京区の人口は減少傾向にある。駅利便性等に需要、価格が左右される傾向にあり、二極化の傾向が見られる。 (2)不動産需要は堅調であるが、世界的なインフレ圧力や金利の上昇、金融政策の見通しが不透明でるため、不動産市場の不確実性は高まっている。
地域要因
(1)桂駅周辺の駅徒歩圏住宅地については、コロナ禍による地価等への影響はほとんど見られず、需要、価格ともに堅調に推移する。 (2)阪急桂駅徒歩圏内に立地する利便性の高い地域にありながら閑静な住環境を有する住宅地域であり、地域要因及び需給動向は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｑ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市西京区下津林佃５番１４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万4,084 円／平米 90万6,122 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,566 円／平米 92万4,245 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,120 円／平米 78万613 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市西京区下津林佃５番１４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,860 円／平米 68万3,879 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,884 円／平米 68万7,265 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,546 円／平米 71万5,901 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市西京区下津林佃５番１４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,690 円／平米 68万3,317 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,279 円／平米 67万2,040 円／坪
標準価格 平米 坪	23万214 円／平米 76万1,087 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市西京区下津林佃５番１４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,938 円／平米 64万4,465 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,303 円／平米 61万5,918 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,262 円／平米 73万1,492 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情