路線価 (2023) 京都府京都市西京区牛ケ瀬奥ノ防町86 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市西京区京都府京都市西京区牛ケ瀬奥ノ防町８６番
価格時点	2023 年
駅名	桂駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,420万 円 (128 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万4,834 円 1平米 18万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,410万 円 (128 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万1,528 円／坪 1平米 18万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね阪急京都本線沿線の住宅地域。需要者は、京都市中心部や大阪方面に通勤する住宅取得目的の個人で、新型コロナによる影響は少ない。周辺は大きな画地や農地を開発分割したミニ開発やアパートも見られるが、需給を左右するほどの影響はない。近隣地域周辺は最寄り駅から遠いが生活利便性は向上しており、画地規模の比較的小さい宅地が多く、需要は安定している。土地１１０㎡程度、総額４，３００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、京都市西京区を中心とする阪急京都本線沿線の住宅地域である。主たる需要者は、居住目的の個人であり、市中心部等へ通勤する者と考える。最寄駅から遠い地域ではあるが、画地規模が比較的小さく総額面で取得しやすく、生活利便性も良好であることから、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地で２，０００万円から２，５００万円、新築戸建住宅で４，０００万円弱である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は駅徒歩圏外ではあるが区画整理された地域で、アパート等の収益物件も見られるが市場は自用目的の取引が殆どで収益目的取引は少なく、収益資料の収集にも限界があり、共同住宅を想定して求めた収益価格ではあるが低位に試算された。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を標準に収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のように決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅の中に店舗等もみられる混在住宅地域である。周辺にはアパート等も見られるが、自己利用目的の戸建住宅が多い。そのため、収益性が不動産価格に与える影響は小さく、市場性を反映した取引事例比較法の相対的な説得力が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参酌するにとどめ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桂駅南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	38.7 坪 (128 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に店舗等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市西京区京都府京都市西京区牛ケ瀬奥ノ防町８６番
標準地の範囲
東	15 m
西	100 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅の中に店舗等も見られる住宅地域で、付近に残る未利用地も徐々に宅地化されていくものと予測される。駅徒歩圏外ではあるが、小規模画地が多く需要は堅調で、地価水準は上昇していくものと予測する。 (2)近隣地域は、一般住宅に店舗等が混在する住宅地域で、概ね現状維持で推移すると予測する。コロナ禍による影響はほとんど見られず、需要は底堅く、価格は堅調に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万4,834 円 1平米 18万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万4,834円 1平米 18万9,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西京区内の人口は減少、宅地分譲面積及び住宅着工件数も微減傾向。全般的に住宅地の需給バランスは均衡している。 (2)西京区の人口は減少傾向にある。駅利便性等に需要、価格が左右される傾向にあり、二極化の傾向が見られる。
地域要因
(1)近隣地域が属する川岡地区の人口はほぼ横這い。近隣地域は最寄り駅まで徒歩圏外ではあるが、街路状況が良好な小規模画地の住宅地需要は堅調。 (2)桂駅の徒歩圏ではないものの、画地規模が小さい地域であり、需要、価格ともに堅調に推移する。コロナ禍による影響はほとんど見られない。
個別的要因	(1)方位は北向きで、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市西京区牛ケ瀬奥ノ防町８６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,123 円／平米 55万9,121 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,332 円／平米 54万9,894 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,680 円／平米 61万7,164 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市西京区牛ケ瀬奥ノ防町８６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,234 円／平米 58万2,630 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,297 円／平米 57万2,920 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,552 円／平米 63万6,577 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市西京区牛ケ瀬奥ノ防町８６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,048 円／平米 65万8,053 円／坪
推定価格 平米 坪	20万4,621 円／平米 67万6,477 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,039 円／平米 63万8,187 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市西京区牛ケ瀬奥ノ防町８６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,276 円／平米 66万5,418 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,289 円／平米 67万2,073 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,473 円／平米 60万9,868 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情