路線価 (2023) 京都府京都市西京区下津林南大般若町89 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市西京区京都府京都市西京区下津林南大般若町８９番
価格時点	2023 年
駅名	桂駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億5,900万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億5,900万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万3,276 円／坪 1平米 24万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、京都市西京区を中心に周辺市区を含むエリア内にあって、ロードサイド店舗が見られる商業地域の存する範囲。需要者は、物販や飲食店をはじめとしたロードサイド店舗営業目的の企業が中心である。新型コロナウイルス感染症により企業収益に影響が見られるものの、商業地需要については底堅さが見られる。なお立地、規模等により取引価格は様々で、市場での中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は概ね、西京区及びその周辺市区等の幹線道路沿いのロードサイド型店舗用地を中心とする商業地域である。主たる需要者はロードサイド型店舗を展開する各種法人であり、京都市のみならず市外からの需要も存在する。路線商業地域としては、比較的成熟している。なお、市場における中心価格帯の把握は、大規模画地の取引が少ないため困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　標準地周辺は店舗利用を中心とした商業地域であるが、ロードサイド型の低層店舗が多いことから高い収益性は見込み難い。また、自用の店舗も多く、この場合は主に周辺の売買価格を参考として取引がなされるため、市場性を反映した比準価格は信頼性が高い。以上より、本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、また前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は信頼性の高い豊富な資料に裏付けられた実証的な価格であり、市場の実態を反映した規範性の高い価格であると判断される。一方、収益価格は対象標準地に賃貸用建物の建築を想定することにより求めた価格であるが、一部想定要素を含むことから比準価格に比べて規範性に劣る。従って、市場価値を反映した実証性の高い価格である比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桂駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	196 坪 (648 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	286 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市西京区京都府京都市西京区下津林南大般若町８９番
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	29 m
面積	640 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	286 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　店舗のほか共同住宅等も見られる路線商業地域としてほぼ成熟しており、当面は現状を維持するものと予測する。需要は底堅さが観測されており、地価は堅調に推移するものと予測する。 (2)ロードサイド型店舗、中小規模店舗、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、地域要因に特段の変動も見られずアフターコロナを見越した取引がみられ、需要は堅調であり今後も現状を維持していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 83万6,418 円 1平米 25万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 84万3,030 円 1平米 25万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　ウィズコロナの下で各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しているものの、企業物価及び消費者物価上昇の影響が懸念される。 (2)西京区の商業地においては、アフターコロナを見越した取引がみられ、需要は堅調である。
地域要因
(1)　地域内に大きな変動は見受けられず、店舗等が見られる路線沿いの商業地域として推移している。 (2)背後の生産緑地を中心とした農地の宅地化が進んでいる。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｑ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市西京区下津林南大般若町８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,058 円／平米 72万4,206 円／坪
推定価格 平米 坪	21万504 円／平米 69万5,926 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,971 円／平米 85万2,852 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｑ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市西京区下津林南大般若町８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,917 円／平米 73万6,964 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,616 円／平米 87万4,820 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,074 円／平米 81万6,827 円／坪
査定価格 平米 坪	24万7,000 円／平米 81万6,582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市西京区下津林南大般若町８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,337 円／平米 53万3,380 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,052 円／平米 61万1,782 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,114 円／平米 83万3,489 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市西京区下津林南大般若町８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万3,763 円／平米 83万8,940 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,546 円／平米 83万1,611 円／坪
標準価格 平米 坪	25万4,087 円／平米 84万12 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情