路線価 (2023) 京都府福知山市字堀小字堀山573-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 福知山市京都府福知山市字堀小字堀山５７３番３
価格時点	2023 年
駅名	福知山駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	944万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	944万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万92 円／坪 1平米 4万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、福知山市内に形成された住宅地域の範囲。需要者は福知山市在住者を中心としている。福知山市では水害に対する防災意識の高まりにより、市街地南域の高台を選好する傾向にある。また、近隣地域で行われている新規の住宅地開発により地域環境は良化しており、総じて地価は上昇傾向となっている。市場の中心価格帯は、新築戸建住宅で３，０００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は福知山市郊外の住宅地域で、福知山駅の南東方から西方で国道９号の南に広がる圏域である。需要者は福知山市内に居住する一次取得者層が中心である。近年の動向として災害リスク回避のため高台へと需要が移行する傾向にある。画地規模は２００㎡程度が一般的で中規模一般住宅の需要が主である。土地は９００～１，０００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度の物件が需要の中心を占めている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は、居住快適性等を重視する自己の居住目的の取引が中心であって、需要者の意思決定基準は市場相場を主としているため、実際の取引事例から求めた比準価格は説得力を有する。なお、周辺には共同住宅も見られるが、駅からやや遠く指定容積率も低いため収益還元法は非適用とした。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的としての取引が支配的で戸建住宅等、自用物件の取引が中心となっている。比準価格は規範性のある取引事例を採用して試算を行っており、自用目的取引は支配的な市場性を十分に反映している。近隣地域に収益物件も散見されるが、容積率が低いことから賃貸経営が困難なため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	福知山駅南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	既存の一般住宅と建売住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福知山市京都府福知山市字堀小字堀山５７３番３
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地からやや離れた住宅地域。
街路	基準方位　北１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　この１年間で近隣地域内の住宅地開発が進み、道路拡幅や環境良化による地価上昇が見られた。なお、地価上昇は要因変化によるものであり、今後は安定的に推移するものと予測される。 (2)当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ郊外よりの住宅地域である。近年住宅開発が進み、今後もこれに伴い熟成度を増すものと予測する。需要は概ね堅調で、地価は今後底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 14万3,150円 1平米 4万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 14万3,150円 1平米 4万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地は利便性の良い市街地で下げ止まりの傾向にあるが、商業地は全般的に弱含みが継続している。令和４年４月に立地適正化計画が策定された。 (2)福知山市の人口は、直近では概ね横這い傾向である。不動産市場は、市街地の住宅地で堅調に推移している。
地域要因
(1)近隣地域では新規の住宅地開発が行われ、既存街路の整備や新築住宅の増加等により地域の成熟が進んでいる。 (2)地域内において、宅地開発が行われている。
個別的要因	(1)周辺の住宅地開発により、標準地の前面街路が拡幅された。 (2)標準地向かい側で宅地開発があり、前面道路が拡幅されている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字堀小字堀山５７３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,841 円／平米 17万4,692 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,805 円／平米 17万1,267 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,420 円／平米 15万3,465 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字堀小字堀山５７３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,967 円／平米 16万5,191 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,512 円／平米 16万381 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,607 円／平米 15万7,389 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字堀小字堀山５７３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,076 円／平米 15万2,327 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,076 円／平米 15万2,327 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,821 円／平米 14万8,178 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字堀小字堀山５７３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,710 円／平米 12万7,975 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,710 円／平米 12万7,975 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,494 円／平米 14万3,791 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字堀小字堀山５７３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,074 円／平米 14万5,709 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,790 円／平米 14万1,464 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,408 円／平米 14万201 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情