路線価 (2023) 京都府福知山市字長田小字市場442 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 福知山市京都府福知山市字長田小字市場４４２番
価格時点	2023 年
駅名	石原駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (525 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (525 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,593 円／坪 1平米 2万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は福知山市内の圏域で、主として福知山市東部市街地の住宅地と代替関係が認められる。需要者の中心は同市内に居住する１次又は２次取得者であるが、一部で市外からの転入者も見られる。市街地から遠くやや利便性に劣るため競争力はやや劣る。景気回復傾向であるが、画地規模の大きい住宅地の不動産需要はやや弱含んでいる。中心となる価格帯は、同規模の住宅用地で、１，４００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、概ね福知山市の中心部及び市街地辺縁部に形成された住宅地域。中心となる需要者は、市内居住の戸建需要者、地縁関係者であり、圏外からの転入は少ない。中心市街地から遠隔に位置しやや競争力に難が窺えるが、近年周辺では小規模開発等も進行しつつあり、需給は概ね安定的に推移している。市場で需要の中心となる価格帯は、同規模の住宅用地で１４００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、同市内の対象標準地と最寄り駅が類似し価格牽連性がやや高い事例を中心に試算し、市場性を反映した実証的な価格である。収益還元法は、共同住宅を想定したが、周辺の賃貸市場が未成熟で収益価格がマイナスとなるため、非適用とした。近隣地域は居住快適性を重視する地域で、自己使用目的の取引が支配的。よって、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考にとどめ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 快適性が重視される住宅地域であり、取引は自己使用目的が主流を占める。周辺には共同住宅等も散見されるが、賃貸市場が未成熟で収益価格がマイナスとなるため、収益還元法は非適用とした。以上より、信頼性を有する多数の事例を採用し、市場取引の実態が十分に反映された実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石原駅南西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	158.8 坪 (525 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が混在する郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福知山市京都府福知山市字長田小字市場４４２番
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	30 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	古くからの住宅地であるがミニ開発等も見られる。
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地から離れた農家住宅や一般住宅の混在する住宅地域として熟成し当面現状のまま推移するものと予測する。地価は横ばいないしやや下落傾向で推移するものと思料する。今後の経済動向等に留意する必要がある。 (2)熟成した既成住宅地域で、周辺では新規分譲も見られ、今後とも安定的に熟成を深めていくものと予測する。需給は安定的に推移し、地価も当面安定的に推移するものと予測するが、新型コロナの動向に留意すべきである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,593 円 1平米 2万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数はやや減少傾向。周辺部で過疎化や高齢化が進行中。新型コロナの影響は少なく、当該影響による地価下落は見られない。 (2)住宅地市場において一部地価下げ止まりの動きが見られ、また商業地市場は総じて軟調が存続。令和４年４月に立地適正化計画が策定された。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、大規模画地に対する需要はやや弱含んでいる。 (2)成熟した住宅地域で、格別の変動要因は認められないが、周辺では住宅建設も散見され、需給は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字長田小字市場４４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万832 円／平米 10万1,931 円／坪
推定価格 平米 坪	3万832 円／平米 10万1,931 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,625 円／平米 8万8,022 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字長田小字市場４４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,801 円／平米 10万8,440 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,801 円／平米 10万8,440 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,153 円／平米 8万9,768 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字長田小字市場４４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,870 円／平米 12万1,892 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,870 円／平米 12万1,892 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,190 円／平米 8万9,890 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字長田小字市場４４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,803 円／平米 10万8,447 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,803 円／平米 10万8,447 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,734 円／平米 8万8,383 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情