路線価 (2023) 京都府福知山市荒河新町47-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 福知山市京都府福知山市荒河新町４７番１
価格時点	2023 年
駅名	福知山駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	864万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,226 円 1平米 5万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	859万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,234 円／坪 1平米 5万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、福知山市内に形成された住宅地域の範囲。需要者は福知山市在住者を中心に、圏外からの転入需要も認められる。住宅市場では、過年度に相次いだ豪雨災害の影響は薄れつつあるが、当該地域は市街地外縁部にあって中心部に比べて需要回復にやや遅れており、地価下落も収束には至っていない。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で２，５００万円前後とみられる。 (2) 同一需給圏は、概ね福知山市内に形成された中小規模住宅地域の圏域と判定した。需要者の中心は、市内居住の戸建需要者であり、圏外からの転入も一部見受けられる。ここ数年の浸水災害以降、丘陵地、高台等を中心に宅地開発が進行し、需要の中心が移行しつつあり、旧来の住宅地、利便性に劣る住宅地等については需要は弱含み地価の下落が存続している。市場での需要の中心的価格帯は、新築物件で２５００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は、居住快適性等を重視する自己の居住目的の取引が中心であって、需要者の意思決定基準は市場相場を主としているため、実際の取引事例から求めた比準価格は説得力を有する。なお、周辺には共同住宅も見られるが、画地条件的に賃貸物件の建築想定が合理的でないため収益還元法は非適用とした。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 快適性が重視される住宅地域であり、取引は自己使用目的が主流を占める。周辺には共同住宅等も散見されるが、賃貸市場の成熟度等から経済合理的な賃貸経営が不可能な地域と判断されるため、収益還元法は非適用とした。以上より、信頼性を有する多数の事例を採用し、市場取引の実態が十分に反映された実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福知山駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福知山市京都府福知山市荒河新町４７番１
標準地の範囲
東	110 m
西	80 m
南	20 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として土地利用に特段の変化は見られず、今後もほぼ現状を維持し、地価は、長らく続いた下落傾向から横ばい程度に至るものと予測される。 (2)整然とした住宅地域であり、今後ともほぼ現状を維持しつつ安定的に熟成を深めていくものと予測される。圏内では競合物件も見られるが、地価水準は今後回復基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万4,226 円 1平米 5万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,234 円 1平米 5万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 17万4,887円 1平米 5万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,234円 1平米 5万2,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 17万4,887円 1平米 5万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地は利便性の良い市街地で下げ止まりの傾向にあるが、商業地は全般的に弱含みが継続している。令和４年４月に立地適正化計画が策定された。 (2)住宅地市場において一部地価下げ止まりの動きが見られ、また商業地市場は総じて軟調が存続。令和４年４月に立地適正化計画が策定された。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はなく、市街地外縁部にあって需要回復にやや遅れている。 (2)圏内では新規分譲も見られるが、土地利用に特別な変動は認められない。市中心部からやや遠隔で浸水履歴を有する住宅地の需要はやや弱含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市荒河新町４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,478 円／平米 18万104 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,943 円／平米 17万5,030 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,478 円／平米 17万6,798 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市荒河新町４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,170 円／平米 20万8,840 円／坪
推定価格 平米 坪	6万162 円／平米 19万8,896 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,820 円／平米 17万4,623 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市荒河新町４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,318 円／平米 15万3,127 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,318 円／平米 15万3,127 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,407 円／平米 16万9,952 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市荒河新町４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,766 円／平米 18万7,668 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,766 円／平米 18万7,668 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,762 円／平米 18万4,349 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市荒河新町４７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,768 円／平米 20万7,511 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,779 円／平米 19万7,629 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,806 円／平米 17万7,883 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情