路線価 (2023) 京都府福知山市大江町河守小字清水町693-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 福知山市京都府福知山市大江町河守小字清水町６９３番１
価格時点	2023 年
駅名	大江駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	563万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	563万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は概ね福知山市及び周辺市町の圏域で、農家住宅地等と代替関係が認められる。需要者の中心は地縁的選好性を有する同市内の居住者であり、圏外からの転入者は殆どみられない。近隣地域周辺において過疎化、高齢化、後継者不足等が進行しており、地縁的選好性等から不動産需要は限定的で弱含み。近隣地域の取引は殆ど無く、取引価格は恩恵的取引等の事情を含みまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は福知山市及び綾部市の周辺部において形成された住宅地域の範囲内である。需要者としては地縁性を有する地元の居住者が中心である。熟成した住宅地域であるが、需要の中心が地元住人であり、少子高齢化が進むにつれて需要の低迷がより強まっていくものと予想される。土地取引自体も少なく、その中心価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は市街地から離れた農家集落で収益物件は存在せず、賃貸需要は見込めず、収益性に馴染まないので収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏の範囲を広範囲とし、対象標準地と同じ市内の価格牽連性の高い事例を中心周辺事例も関連付け試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。以上より、近隣地域は自用の取引が支配的であり、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏における取引は少ないものの一定の事例が収集できた。比準価格は地域格差や現実的な市場性等を検討して求められた説得力の高い価格である。なお、収益還元法は賃貸物件の需要が認められなかったため適用しなかった。また、需要者は自ら使用するエンドユーザーであるため、周辺の取引価格は価格決定の重要な指標となる。従って、比準価格を適正と判断し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大江駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	100.7 坪 (333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅に、店舗等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福知山市京都府福知山市大江町河守小字清水町６９３番１
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	150 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	大江町内の旧集落地域、土砂災害のリスクがある地域。
街路	５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地から離れた旧集落で現状のまま推移するものと予測する。人口減少・少子高齢化の進行がみられ需要は弱含み、地価はやや下落傾向で推移するものと思料するが、今後の経済動向等に留意する必要がある。 (2)大江町中心部背後の古くからの戸建住宅地域であり、土地利用に特段の変動は見られないが、宅地需要に乏しく、地価水準は減少傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数はやや減少傾向。周辺部で過疎化や高齢化が進行中。新型コロナの影響は少なく、当該影響による地価下落は見られない。 (2)福知山市の不動産の取引件数に大きな変化は見られないものの、人口は減少傾向にあり、長期的には地価は下落すると考えられる。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、中心部より離れた住宅地は一般的要因により需要は弱含んでいる。 (2)周辺部の住宅地域の需要は弱含みであり、不動産市場は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市大江町河守小字清水町６９３番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,907 円／平米 4万5,977 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,907 円／平米 4万5,977 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,877 円／平米 5万5,795 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府福知山市大江町河守小字清水町６９３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,545 円／平米 5万8,004 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,276 円／平米 6万420 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,752 円／平米 5万5,382 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府福知山市大江町河守小字清水町６９３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万270 円／平米 3万3,953 円／坪
推定価格 平米 坪	1万461 円／平米 3万4,584 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,578 円／平米 5万4,807 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途（居住）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府福知山市大江町河守小字清水町６９３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,141 円／平米 4万6,750 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,707 円／平米 4万8,621 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,282 円／平米 5万7,134 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	特定用途（居住）
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	南丹市
地域	京都府福知山市大江町河守小字清水町６９３番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,744 円／平米 5万2,050 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,076 円／平米 5万6,453 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国定公園普通地域
特別な事情